от errant_lawyer » 28 Фев 2025, 23:49
Здравейте,
по повдигнатите в темата въпроси моето мнение е следното:
1. Защо съдебният изпълнител не е длъжен да предлага сградата на общината?
Чл. 66 във вр. с чл. 33 ЗС се прилага при сключване на договор за покупка-продажба. При публичната продан (макар да е "продажба") няма сключен договор за покупка-продажба. Поради това и съдебният изпълнител не следва да предлага сградата на собственика на земята.
2. За приложението на чл. 66, ал. 1 ЗС в условията на етажна собственост
Чл. 66, ал. 1 ЗС дава на собственика на земята същото право на изкупуване, което би имал съсобственик на сградата. При сгради в режим на етажна собственост едно лице е собственик на самостоятелен обект в сградата (не на цялата сграда) и съсобственик на идеални части от общите части на сградата. Доколкото при продажба на СОС нито самият СОС, нито идеалните части от общите части подлежат на изкупуване, правилото на чл. 66, ал. 1 ЗС не може да намери приложение. Според мен това законодателно решение е мотивирано от желанието да се ограничат случаите на съсобственост, доколкото тя е нежелано правно явление. Негативните последици от твърде много съсобственост са ясно видими във всяко българско село (пустеещи селски къщи и необработвани ниви, които след две поколения наследодатели имат, един Господ знае, колко знайни и незнайни съсобственици, пръснати по света, с мизерни идеални части, продажбата на които едвам би им покрила разходите за нотариус и пътни). В сравнителноправен аспект в това отношение в държави в Европа има още по-рестриктивно законодателство, непозволяващо съсобственост на имот със статут на жилище от повече от двама души. При сгради в режим на етажна собственост, от друга страна, целта не е да се ликвидира етажната собственост, защото всеки е собственик на собствения си обект. Целта е да се регулират отношенията между собствениците на СОС както по отношение на съвместното им съжителство в сградата, така и по отношение на грижата за съсобствените части от същата.
3. За приложението на ЗС и ЗУЕС при сгради с по-малко от три обекта
Както е видно от цитираната разпоредба, правилата на съсобствеността по ЗС се прилагат само по отношение на управлението на общите части, но не и на разпореждането със СОС. На второ място, разпоредбата не препраща към чл. 33 ЗС така, както препраща към други разпоредби принципно уреждащи материята на съсобствеността, което също е индикация, че разпоредбите за съсобствеността не намират приложение при разпореждане със СОС.
4. За декларацията, че собственикът на земята не желае да купи сградата
Чл. 33, ал. 1 ЗС във вр. с чл. 66, ал. 1 ЗС казва, че собственикът може да продаде сградата на трето лице само след като представи пред нотариуса писмени доказателства, че е предложил на собственика на земята да я купи при същите условия и декларира писмено пред него, че той не е приел това предложение. В практиката това става най-лесно и най-сигурно с тази прословута декларация.
Това обаче не е единствения начин. Може да входирате едно предложение в общината, като поискате да ви отбележат на едно копие за Вас входящия номер, с което ги каните да се явят на еди-коя-си дата в еди-колко-си часа при еди-кой-си нотариус на еди-кой-си адрес за сключване на сделката на такава и такава цена. Нотариусът съставя констативен протокол, в който описва фактите (Вие сте там, за да сключите договор за продажба на еди-коя-си сграда, собственикът на земята го няма). След това отивате с Вашето предложение с входящия номер и с констативния протокол и си сключвате спокойно сделката. Проблемът е решен.
5. Не съм сигурен дали правилно съм разбрал потребителя Melly. Ако според нея, когато собственикът на земята и собственикът на сградата нямат нищо общо (тоест не са съсобственици на поземления имот, не съсобственици на сградата, а са два напълно независими един от друг субекта), чл. 33 ЗС не намира приложение, то аз не съм съгласен. Факт е, че цитираната съдебна практика обсъжда случай на съсобственост върху поземления имот и изключителна собственост върху сградата, но при отговора на този въпрос нито законът, нито съдебната практика поставят като необходима предпоставка за приложението на чл. 66, ал. 1 ЗС наличието на съсобственост върху поземления имот. Ето и няколко съдебни решения, в които една от страните в производството е единствено собственик на земята, а другата - единствено собственик на сградата:
Решение № 251 от 27.10.2023 г. на ОС - Шумен по гр. д. № 88/2023 г. (случаят е идентичен с настоящия):
"С Уведомление до ищеца по чл. 33 и вр. чл. 66 от ЗС, с входящ № 99-241/06.10.2022 г., РПК "Тича" уведомила ищеца, че е собственик на следните имоти построени в общински поземлен имот: [...].
Посочено е, че кооперацията желае да продаде горните имоти, но предвид разпоредбата на чл. 33 и чл. 66 ЗС, молят Общината да заяви, ако проявява интерес от изкупуването на горепосочените имоти на продажна цена на всички имоти общо в размер на 160000 лева. Молят в 7 - дневен срок, ако желаят изкупуване, да получат в канцеларията на Кооперацията писмено потвърждение. В горния срок, ищеца изпратил отговор до първия ответник, получен в РПК "Тича" на 13.10.2022 г., в който уведомил съсобственика си, че Уведомлението е постъпило в Общината, и че същото щяло да бъде разгледано на редовна сесия на Общински съвет Велики Преслав, която щяла да се проведе на 22.11.2022 г. с оглед правомощията му съгласно чл. 21, ал. 1, т. 8 от ЗМСМА. Независимо от изпратения отговор, с Нотариален акт № 50, том VIII, дело № 912 от 20.10.2022 г. на Нотариус peг. № 592 на НК с район на действие ВПРС, първия ответник продал на втория процесните недвижими имоти, като е представил в нотариалното производство уведомлението по чл. 33 и чл. 66 ЗС, и е декларирал, че Общината не желае да придобие притежаваните от кооперацията идеални части при посочените условия и цена. Вторият ответник е изплатил на първия уговорената цена на процесните имоти в размер на 160000 лева. На редовно заседание Общински съвет Велики Преслав разглеждал Уведомлението на РПК, , Тича" и взел решение № 529 по протокол № 43/22.11.2022 г. да приеме предложението му, и да изкупи неговите идеални части от процесиите имоти.[...]
По отношение неистинността на декларацията по чл. 33, ал. 2 ЗС е необходимо да се отбележи следното: Вярно е, че продавача е отправил нужното уведомление до съсобственика си, но не отговаря на действителното фактическо положение декларираната от него пред нотариуса, липса на приемане на това предложение. Както бе посочено по горе, продавача е получил в дадения от него 7 - дневен срок, отговор, че предложението ще бъде разгледано на сесия на Общинския съвет, предвид изключителните му правомощия по чл. 21, ал. 1, т. 8 ЗМСМА. Независимо че законът не предвижда изричен срок за получаване на утвърдителен отговор, продавача е следвало да се съобрази с естеството на правото на съсобственост с юридическо лице, и то Община, за която решението за придобиване на недвижими имоти се взема от непостоянно заседаващ колективен орган - Общински съвет и необходимото време за събиране на нужната информация и вземане на решение по предложението. Отговорът е бил получен своевременно, и продавача е следвало най - малко да уведоми ищеца, ако желае да бъде ускорена процедурата по вземане на решение, съответно да декларира и пред нотариуса постъпилия отговор. Както бе посочено по - горе, малко повече от месец след продажбата, на 22.11.2022 г. Общинския съвет Велики Преслав е взел решението си да приеме предложението на РПК "ТИЧА", и въпреки, че в решението липсва изрично посочена цена на придобиване на имотите, доколкото приетото предложение съдържа цената на съвкупността от вещни права - 160000 лева, следва че именно това е и приетата цена.
Предвид изложеното съдът намира предявените искови претенции за основателни, поради което и същите следва да се уважат."
Решение № 6203 от 13.11.2024 г. на СГС по гр. д. № 227/2023 г.:
"С течение на времето и поредица от правни сделки, двете страни (ищец и ответника ЮЛ) са се оказали в хипотезата на отношения на собственик на земя и такъв на сграда, построена върху земята (арг., изложен в отговора – л. 38). Това с нищо не влияе върху обстоятелството, че е приложимо правилото на чл. 66 от ЗС.
По делото няма нито твърдения, нито доказателства, на ищеца да е предложено да придобие сградите, с оглед на което в полза на последния се е породило потестативното право да ги изкупят на договорената цена от 50 000 лева, която съгласно чл. 33, ал. 3 от ЗС следва да бъде заплатена в 1 месечен срок от влизане на решението в сила."
6. По въпроса за ролята на държавата в пазарната икономика
Най-важното за всеки обективен продавач е да получи възможно най-високата цена за стоката/услугата, която продава. Обективно погледнато, е напълно без значение дали Лицето А ще получи 200 хил. лв. от Лицето Б или от Лицето В. 200 хил. лв. са си 200 хил. лв. Ако Дружество А продава свой имот, построен върху общинска земя, и Дружество Б иска непременно да го купи, то Дружество Б, за да задоволи икономическия си интерес, ще направи направи оферта, с която общината не може да се състезава. Така дружество А ще получи най-високата възможна цена за своя имот, а Дружество Б ще придобие имота. Всеки продавач, който не се стреми да реализира възможно най-голяма печалба при продажбата, се държи ирационално и в противоречие с принципите на пазарната икономика. Това, че в определени случаи Дружество А и Б са собственост на едно и също лице, е един субективен елемент. И ако Дружество А основе решението си за продажба на този субективен елемент, то това дружество действа в противоречие с принципите на пазарната икономика. Ако обаче дружество А иска да продаде имота си на Дружество Б на занижена цена, за да се спестят нотариални такси, местни данъци, данъци върху печалбата и т.н., това е въпрос, който няма нищо общо с пазарната икономика и намесата на държавата в нея.
