forum.lex.bg

Здравейте,

Нова съм във форума и предварително се извинявам, ако допускам грешка при използването.

Търся съвет във връзка с тълкуването на клауза за неустойка, включена в нотариалния акт при прехвърляне на имот, преди получаване на разрешение за ползване.

Започвам малко по-отдалеч - сключих предварителен договор за покупка на имот в процес на строеж. В предварителния договор беше включена клауза, че при забавяне на стоителя с повече от 4 месеца от посочените срокове, той дължи неустойка в размер на 10% от изплатените до момента суми.

На акт 15 заплатих пълната стойност на имота и прехвърлихме собствеността. Тъй като вече налице беше забавяне от 2 месеца от упоменатите в преварителния договор срокове, настоях клаузата за неустойка при забавяне да бъде включена в нотариалния акт. Там записахме, че ако продавачът, който е и сторител на сградата, не осигури разрешение за ползване до определена дата, то той дължи неустойка в размер на 10% от всички заплатени суми.

Крайният срок изтече, но сега строителят отказва да плати неустойката с обяснението, че кога ще излезе нотариалният акт не зависи от него и той няма как да носи отговорност за забавяние от страна на институциите.

Доколкото ми е известно, отговорността за въвеждане на сградата в експолатация е на строителя, освен това има ясни, предварително обявени срокове в процедурата за изваждане на акт 16 и строителят би следвало да ги вземе предвид при обявяване на сроковете си за изпълнение.

Въпросът ми е имам ли основание да получа неустойката, на база клаузата в нотариалният акт? Ако да, как следва да действам при отказ на строителя да я изплати?

Предварително благодаря за оказаната помощ.

bez1212 написа:Здравейте,

Нова съм във форума и предварително се извинявам, ако допускам грешка при използването.

Търся съвет във връзка с тълкуването на клауза за неустойка, включена в нотариалния акт при прехвърляне на имот, преди получаване на разрешение за ползване.

Започвам малко по-отдалеч - сключих предварителен договор за покупка на имот в процес на строеж. В предварителния договор беше включена клауза, че при забавяне на стоителя с повече от 4 месеца от посочените срокове, той дължи неустойка в размер на 10% от изплатените до момента суми.

На акт 15 заплатих пълната стойност на имота и прехвърлихме собствеността. Тъй като вече налице беше забавяне от 2 месеца от упоменатите в преварителния договор срокове, настоях клаузата за неустойка при забавяне да бъде включена в нотариалния акт. Там записахме, че ако продавачът, който е и сторител на сградата, не осигури разрешение за ползване до определена дата, то той дължи неустойка в размер на 10% от всички заплатени суми.

Крайният срок изтече, но сега строителят отказва да плати неустойката с обяснението, че кога ще излезе нотариалният акт не зависи от него и той няма как да носи отговорност за забавяние от страна на институциите.

Доколкото ми е известно, отговорността за въвеждане на сградата в експолатация е на строителя, освен това има ясни, предварително обявени срокове в процедурата за изваждане на акт 16 и строителят би следвало да ги вземе предвид при обявяване на сроковете си за изпълнение.

Въпросът ми е имам ли основание да получа неустойката, на база клаузата в нотариалният акт? Ако да, как следва да действам при отказ на строителя да я изплати?

Предварително благодаря за оказаната помощ.

Основен принцип в договорното право (една от любимите материи в практиката ми) е, че всяко поето от страна по сключен договор задължение следва да бъде изпълнено доброволно и съобразно уговорените условия. Неустойката е предварително уговорено по размер обезщетение за вреди от неизпълнението, дължимо на изправната страна без да се се налага да бъде доказан този размер. Търси се по съдебен ред. Има тънкости, които следва да бъдат изследвани във вашия случай, но на първо четене - имате право да ги претендирате.
Посетете адвокат и ви пожелавам късмет в избора.

Не винаги вината е в строителя.

Решение № 10 от 09.02.2015 г. по т.д. № № 4429/ 2013 г., II т.о.

строителството се е забавило не по вина на ответника, а по обективни причини – забава в изпълнението на законово регламентираните задължения на водоснабдителното и електроснабдителното предприятия да осигурят присъединяване на обекта, и съобразно уговореното от договорите – срокът за построяване автоматично се увеличава с времето на забавата, тъй като не се касае за „фикс сделка“

Ако се приеме обаче, че вината е на строителя, можете с нотариалния акт по реда на чл. 417 от ГПК (заповед за незабавно изпълнение) да си извадите бързичко изпълнителен лист, без да минавате през исковото производство.

В Определение № 234 от 23.04.2011 г. на ВКС по ч.т.д.№ 205/2011 г. на І т.о.,ТК /към което препраща Определение № 932 от 30.12.2011 г. по ч.т.д.№ 893/2011 г. ,І т.о.ВКС/ се приема, че „съдът може да постанови издаването на заповед за изпълнение за вземания за обезщетение за забава и неустойка, размерът на които не е цифрово определен в документа по чл.417,т.3 ГПК, но е определяем, ако страните са уговорили в договора критериите за определянето му и ако в заявлението този размер е посочен от заявителя като абсолютна величина”

Здравейте,

Благодаря много за бързите отговори, за ман са много полезни.

Здравейте отново,

Във връзка със зададения по-рано въпрос възникна още едно питане, свързано с малка неточност в нотариалния акт, а именно, че крайната дата за снабдяване на сградата с разрешение за ползване е посочена като 31.09.2016г. Клазузата гласи следното:

"Продавачът......, представляван от управителите....... заяви, че се задължава да се снабди с Разрешение за ползване в срок до 31.09.2016г., а в случай на забава, Продавачът дължи на Купувачите неустойка в размер на 10% от платените до момента на забавата суми."

Притеснението ми е че дата 31.09 няма, тъй като месец септември е от 30 дни, но сме пропуснали тази неточност при подписването на нотариалния акт. Това би ли представлявало проблем, според вас?

Също, как се тълкува "платени до момента на забавата суми"? Кой е момента на забавата - 30.09.2016 (31.09.2016)?

Отново благодаря за споделеното професионално мнение.

bez1212 написа:...................

Също, как се тълкува "платени до момента на забавата суми"? Кой е момента на забавата - 30.09.2016 (31.09.2016)?...........

Считам, че става въпрос за ОФГ (очевидна фактическа грешка), в случая грешка в изписване на датата. Тъй като тази грешка не оказва влияние на съществените елементи на сделката (индивидуализация на недв. имот, съвпадаща воля на страните по този договор, както и цената), то в случая не е и необходимо да се прави поправка на нот. акт.
Клаузата за дължимост на неустойка има облигационен характер. В случай, че са налице предпоставките за търсенето й, изискуемостта на неустойката настъпва на 01.10.2016. което означава, че строителят следва да е внесъл до 30.09.2016 цялата проектна документация със съответните части и Протоколи за извършени и приети СМР-та за издаване на Протокол Обр.16/У-ние за въвеждане на обекта в експлоатация! Ако не е изпълнено това условие, то е налице изискуемост на вземането ви за неустойка.
Просто иде реч за техническа грешка в изписване на дата.

Конкретно по въпроса:
Разбира се, че става въпрос за платените до края на м. септември 2016 суми.

Успех!

Благодаря Melly,

Отговорът Ви поражда нов въпрос - какво значение има дали сторителят е подал докумети за издаване на акт 16 до 30.09 или не? Клаузата в нотариалния акт гласи, че в този срок той се задължава да се е снабди с документа, а не да е стартирал процедура за издаването му.

Подаването на документите в ДНСК само по себе си не е гаранция, че акт 16 ще бъде издаден, нито в какъв срок ще се случи това. Има ред причини, въз основа на които ДПК може да състави протокол с решение за отказ за приемане на строежа и всички тези причини са свързани с нарушения на строителя - подобни нарушения могат да отложат издаването на акт 16 за неопределено време. В такъв случай излиза, че ако строителят е внесъл докумети за акт 16 преди 30.09, аз няма да имам право да получа неустойка, без значение още колко дълго ще чакам разрешението за ползване.

Не ми се струва логично, правилно ли разбирам отговора Ви? Да не би да има неточности във формулирането на клаузата за неустойка в нотариалния акт?

Отново благодаря.