forum.lex.bg

Здравейте, колеги,
Иска ми се да поразмишляваме заедно по една тема, която напоследък услиено занимава умствената ми дейност. Иде реч за развалянето на договорите по право, предмет на чл. 89 от ЗЗД. Дилемата ми е следната:

Възможно ли е в предварителен договор за продажба на недвижим имот (при който купувачът е заплатил 20% от продажната цена) страните да се уговорят, че ако продавачът не се яви на насрочената нотариална сделка, договорът ще се счита за развален по право, дори без продавачът да е изпаднал в обективна невъзможност за престиране?
При наличие на такава уговорка, би ли съдът уважил иск по чл. 19 от ЗЗД - за обявяване на предварителния договор за окончателен?

Споделям свои размишления (доколкото такива са уместни в случая):
Съгласно чл. 89 от ЗЗД, развалянето по право би следвало да е възможно единствено в случаите, когато престация е обективно невъзможна. Неявяването от страна на продавача на нотариалната сделка е по-скоро въпрос на вътрешно желание на последния, а не обективна невъзможност да прехвърли собственост. Т.е. уговорка за разваляне по право, без реално да има обективна невъзможност за престация, би трябвало да бъде обявена за нищожна от съда. Следователно такава уговорка, не би следвало да бъде пречка предварителния договор да бъде обявен за окончателен.

Ще се радвам на вашите коментари. Благодаря предварително, колеги.

spantel написа:Здравейте, колеги,
Иска ми се да поразмишляваме заедно по една тема, която напоследък услиено занимава умствената ми дейност. Иде реч за развалянето на договорите по право, предмет на чл. 89 от ЗЗД. Дилемата ми е следната:

Възможно ли е в предварителен договор за продажба на недвижим имот (при който купувачът е заплатил 20% от продажната цена) страните да се уговорят, че ако продавачът не се яви на насрочената нотариална сделка, договорът ще се счита за развален по право, дори без продавачът да е изпаднал в обективна невъзможност за престиране?
При наличие на такава уговорка, би ли съдът уважил иск по чл. 19 от ЗЗД - за обявяване на предварителния договор за окончателен?

Споделям свои размишления (доколкото такива са уместни в случая):
Съгласно чл. 89 от ЗЗД, развалянето по право би следвало да е възможно единствено в случаите, когато престация е обективно невъзможна. Неявяването от страна на продавача на нотариалната сделка е по-скоро въпрос на вътрешно желание на последния, а не обективна невъзможност да прехвърли собственост. Т.е. уговорка за разваляне по право, без реално да има обективна невъзможност за престация, би трябвало да бъде обявена за нищожна от съда. Следователно такава уговорка, не би следвало да бъде пречка предварителния договор да бъде обявен за окончателен.

Ще се радвам на вашите коментари. Благодаря предварително, колеги.

Правилно споделяте, че чл.89 ЗЗД е неприложим към изложеното.
Законът е уредил изрично последващите действия при неизпълнение на задължение за обличане във формата на нотариален акт уговорките за прехвърляне на собствеността на имота, каквито всяка една от страните по предварителен договор може да предприеме за да бъде постигнат крайният резултат - чл.19, ал.3 ЗЗД.
Тоест, единствено по съдебен ред.

Благодаря за коментара, @Melly!

Въпросът ми е по-скоро дали предварителният договор, би се считал за развален по право, заради наличната гореспомената уговорка, та при завеждане на иск по чл. 19 от ЗЗД, съдът да каже - В договора сте се разбрали, че се прекратява по право при неявяване на продавача на нотариалната сделка и същият се счита за развален автоматично на това основание, та няма как да искате да се обявява за окончателен договор, който е развален.

В случая ми е интересно дали подобна уговорка за разваляне по право не би се счела за свободно определяне на съдържанието (чл. 9 ЗЗД) и дали въобще чл. 89 се счита за повелителна норма - т.е. дали може да се договори свободно договор да се развали по право, без да са налице основанията в чл. 89, а иммено да липсва обективна невъзможност за престиране.

Благодаря!

Договорка за разваляне на договора "по право" не обвързва съда, ако не са налице предпоставките по 89 ЗЗД, но договореното не е нищожно(като изключим явлението Първанова от СГС, която сега май е във ВКС), а условие за разваляне на договорно основание. Цитираната уговорка може да се приеме като предупреждение по 87, ал.1 ЗЗД, т.е. да освободи продавача от задължението да ви даде срок за изпълнение, но за развалянето трябва да ви уведоми, поне аз така мисля.

Проблемите ви не са в члена и дори в това, дали съдът ще отхвърли иска, а чисто субективни - за да се уважи иск по чл. 19 ЗЗД трябва да внесете цялата цена и може да стане така, че без значение от решението, нито да видите имот, нито пари.
Аз лично първо ще проверя чий е в момента имота, предмет на ПД, ще се опитам да се сетя получил ли съм съобщение за разваляне на договора, на какъв хал е продавача и тогава ще мисля какво да правя.

ivanov_p написа:Договорка за разваляне на договора "по право" не обвързва съда, ако не са налице предпоставките по 89 ЗЗД, но договореното не е нищожно(като изключим явлението Първанова от СГС, която сега май е във ВКС), а условие за разваляне на договорно основание.

И аз така си мисля, но не открих никаква съдебна практика, която да потвърди това ни виждане. Ще ви бъда благодарен ако намерите такава.

ivanov_p написа:Проблемите ви не са в члена и дори в това, дали съдът ще отхвърли иска, а чисто субективни - за да се уважи иск по чл. 19 ЗЗД трябва да внесете цялата цена и може да стане така, че без значение от решението, нито да видите имот, нито пари.

Всъщност съдът дава срок от 14 дни за внасяне на продажната цена (или неизплатеният остатък от нея) след уважаването на иска, а ответникът има грижата да поиска отмяната на това решение, ако цената не бъде платена в съответния срок.

spantel написа:Благодаря за коментара, @Melly!

Въпросът ми е по-скоро дали предварителният договор, би се считал за развален по право, заради наличната гореспомената уговорка, та при завеждане на иск по чл. 19 от ЗЗД, съдът да каже - В договора сте се разбрали, че се прекратява по право при неявяване на продавача на нотариалната сделка и същият се счита за развален автоматично на това основание, та няма как да искате да се обявява за окончателен договор, който е развален.

Дълбоко се съмнявам съдът да се произнесе в горния смисъл...
Правете разлика между уговорка и волеизявление.
Лично аз считам такава една уговорка за нищожна и бих релевирала в процеса възражение.

Потестативното право по чл.19, ал.3 ЗЗД има продължителен "живот" - 5 години, и ако в този срок нито една от страните не се възползва от даденото й от закона право да търси постигане на целта на договора по чл.19, то след изтичането му ако бъде възбуден процес, чак тогава при заявено възражение за липса на договорна връзка между страните, тъй като този договор няма действие поради изтичане на 5-годишния давностен срок за обявяването му за окончателен, съдът ще отхвърли иска на това основание като неоснователен, разбира се ако продавачът до приключване на спора все още е собственик на вещта.

Фактът, че продавачът не се е явил на датата за сделката (чл.18 ЗЗД) влече последици такива, че от този момент изпада в забава., респ. търсене на обещетения - неустойки например.

Този договор по чл.19, ал.1 подлежи на разваляне, ако купувачът няма интерес от изпълнението му. Този вариант по реда на чл.87, ал.1 обаче изисква спазване на форма със съответното съдържание, тъй като предварителният договор по правната си природа има облигационен характер. А в съдебен процес купувачът ще може да претендира задатък в двоен размер - чл.93 ЗЗД.

П.П. Това са част от насоките с разяснения чисто теоретични, но и на база опитът от практиката ми в тази област на договорното право.

Melly написа:[size=85]
Дълбоко се съмнявам съдът да се произнесе в горния смисъл...
...
П.П. Това са част от насоките с разяснения чисто теоретични, но и на база опитът от практиката ми в тази област на договорното право.

Благодаря, @Melly! За моя радост мненията ни съвпадат.
Намирам за странно, че не откривам съдебна практика по въпроса, но фактът, че изявени колеги размишляват по идентичен начин, ме обнадеждава.

Практика не съм търсил, а и едва ли нещо такова би стигнало до ВКС. Имал съм обаче 12-15 дела с такива уговорки (договора се разваля по право, ако наемателят не заплати наемната цена до...). само упоменатата съдийка прие на първа инстанция клаузата за нищожна, по всички други договореното беше прието като противопоставяне по 236 ЗЗД, от което започва да тече обезщетението.
Извън това не споделям, че дописването "по право", може да превърне уговорката в нищожна, волята на страните е изложена в уговорката и тя не противоречи на закона.

Имах предвид купувачът да предложи изпълнение, което може да бъде прието или отхвърлено от продавача (да върне парите). Това обаче е рисково и е оправдано ако имотът е налице и няма опасност да се прехвърли в рамките на няколко дни (изпращате ятак при продавача, който да започне преговори за закупуване), фирмата е сериозна, а вие направите плащането и впишете молбата в максимално кратък срок. Има чисто технически проблеми, скици, данъчни оценки, които трябва да се отстранят за да се впише бързо молбата.
Другият вариант е да пледирате, че неизпълнението е незначително и по реда...

Съгласно Постановление № 3 от 29.III.1973 г. на Пленума на ВС изпълнението е основен принцип на облигационното право, по което следва аргументът от противното, че развалянето може да бъде използвано само като крайно средство, когато облигационното отношение не може да бъде запазено чрез изпълнение. Трябва да се прави преценка за това какъв е интересът на страната, която търси развалянето. Едва ли в този случай то би топлило и двете страни и то автоматично, веднага, по право, без да се даде срок за изпълнение. Според мен в тази ситуация уговорката за разваляне ползва изцяло продавача, защото той е дал само едно обещание, а е получил 20% от сумата, която купувачът след хипотетичното разваляне може да му се наложи даже да си я събере и по съдебен ред. Това най-вероятно се прави с цел след като сключи един предварителен договор, продавачът да се "ослуша" и за други оферти и да избере най-изгодната, практически "прецаквайки" вече бившия си контрахент по предварителния договор.
Такава клауза за разваляне според мен противоречи на закона, защото напълно игнорира възможността купувачът да реализира своето признато от закона преобразуващо право, а именно да иска обявяването на предварителния договор за окончателен, като също може да се каже, че е недопустимо уговарянето на такава клауза, защото чрез нея купувачът фактически се отказва от свое бъдещо право да предяви иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД пред съда, тъй като той може да има интерес от закупуване точно на този имот и за това да е сключил предварителния договор.
С договорите за наем нещата сигурно са по-различни, там вече при неплащане на наем никой наемодател няма да търпи облигационна връзка, която не му удовлетворява неговия материален интерес да получи наемната цена, но пак трябва да се преценява въз основа на това, че ако, например, е пропусната само една вноска и в последствие е предложено изпълнение все пак наемодателят би имал още интерес от това. Също може да се посочи, че дори и такава клауза за разваляне по право да е нищожна, то съдебната практика приема, че исковата молба може да представлява изявление за разваляне на договора.

Датата на изповядване на сделката не е само за прехвърляне на имота, а и за плащане на остатъка от цената. В този смисъл купувачът е в забава не само за документалното оформяне на сделката, а и за плащане на цената. Останалото е по договора, има ли някаква специална уговорка за първите 20% или са задатък? Ако са задатък и на падежа няма плащане, кое е нищожното и въобще с какво са нарушени принципите на изпълнението? Ако по обективна причина не може да отидеш на сделката, превеждаш сумата и свеждаш неизпълнението до незначително, което всеки съд ще приеме.

Пейчо, не мога да се въздържа да не ти отправя забележка - за кой ли път се буташ между шамарите ми?
Къде съзря идентичност между договор за наем (чл.228 и сл. ЗЗД) и договор по чл.19, ал.1 ЗЗД, че да се опитваш да тълкуваш конкретна уговорка и да смяташ, че последиците са едни и същи за двата вида договори, а?????

Принципът е:
Ако можеш да помогнеш с насока по повод питане от страна на колега при оскъдна фактическа обстановка, направи го.
В противен случай, много те моля - ЗАМЪЛЧИ!

И още нещо важно, отново принцип в облигационното право - предварителен отказ от права е нищожен.

С най-добри чувства,
Бъди здрав, Пейчо!

Къде съзря идентичност между договор за наем (чл.228 и сл. ЗЗД) и договор по чл.19, ал.1 ЗЗД, че да се опитваш да тълкуваш конкретна уговорка и да смяташ, че последиците са едни и същи за двата вида договори, а?????

Въпосът в темата е ясен, нищожна ли договорена клауза, която предвижда разваляне на договор по право при настъпване на определени обстоятелства, които не са предвидени в чл. 89 ЗЗД. Аз съм казал как се третира от съда подобна клауза в моята практика, приема се без завършека "по право".

И още нещо важно, отново принцип в облигационното право - предварителен отказ от права е нищожен.

Тук няма отказ от права. На датата на падежа купувачът не е престирал и е изпаднал в забава, последиците от която са коментирани в договора, а още по-лошо за питащия е, че при липса на изрична договорка в договора последиците ги определя закона - неизправната страна дала капарото го губи, а ако е получила капарото го връща в двоен размер.

Ако можеш да помогнеш с насока по повод питане от страна на колега при оскъдна фактическа обстановка, направи го. В противен случай, много те моля - ЗАМЪЛЧИ!

Не видях навалица от дадени насоки и предложих разумното според мен, страната да изпълни, като приеме мерки за да намали рисковете, пък каквото е писано, а то най-вероятно ще е в нейна полза.

Другият вариант е малко несериозен и крайно несправедлив - да си изпаднал в забава и то след като си приел, че тя е основание за разваляне на договора, да поискаш съда да обяви за окончателен разваления договор, като си запазиш капарото, а остатъка от цената да платиш 2-3 години след падежа и да си получиш жилището. Не знам, може и да пробва, пък както казваше един продавач на лотарийни билети: "Купете си билетче, случи се, та някой спечели"!

В практиката често се бъркат "разваляне" с "прекратяване" на договора. Според мен така формулираната клауза не води до разваляне на договора по право, тъй като действително не е налице обективна невъзможност за изпълнение. Но от друга страна на основание чл. 20 ЗЗД при тълкуването на договора съдът /при евентуален съдебен спор/ трябва да търси действителната обща воля на страните. В случая тази клауза може да се тълкува не като "разваляне" на договора по право, а като прекратително условие, т.е. основание за "прекратяване" на договора. Двете страни предварително са постигнали съгласие, че при неявяване на която и да е от страните за сключване на окончателен договор при нотариус предварителният ще се счита за прекратен.
Отделен е въпросът дали може в този случай да се ангажира отговорността за неустойки. Обикновено в такива договори не е предвидена неустоечна клауза, а е предвидено, че купувачът губи задатъка. Само че според чл. 93 ЗЗД изправната страна може да се "откаже" от договора /не да развали или прекрати/ и да задържи задатъка. Очевидно това е потестативно/преобразуващо право на изправната страна и в този случай отказът от договора не настъпва по право.

kalahan2008 написа:В практиката често се бъркат "разваляне" с "прекратяване" на договора. Според мен така формулираната клауза не води до разваляне на договора по право, тъй като действително не е налице обективна невъзможност за изпълнение. Но от друга страна на основание чл. 20 ЗЗД при тълкуването на договора съдът /при евентуален съдебен спор/ трябва да търси действителната обща воля на страните. В случая тази клауза може да се тълкува не като "разваляне" на договора по право, а като прекратително условие, т.е. основание за "прекратяване" на договора. Двете страни предварително са постигнали съгласие, че при неявяване на която и да е от страните за сключване на окончателен договор при нотариус предварителният ще се счита за прекратен.

Благодаря, kalahan2008!
Не мисля, че предварителен договор за продажба на недвижим имот може да се прекрати. Прекратяването предполага облигационната връзка да бъде преустановена занапред, като престирането към съответния момент си остава валидно и не се дължи (или е невъзможно) връщането му. Т.е. при прекратяване няма обратно действие. Прекратяването е по-скоро приложимо към договорите с периодично изпълнение.

bvoykov написа:Според мен в тази ситуация уговорката за разваляне ползва изцяло продавача, защото той е дал само едно обещание, а е получил 20% от сумата, която купувачът след хипотетичното разваляне може да му се наложи даже да си я събере и по съдебен ред. Това най-вероятно се прави с цел след като сключи един предварителен договор, продавачът да се "ослуша" и за други оферти и да избере най-изгодната, практически "прецаквайки" вече бившия си контрахент по предварителния договор.
Такава клауза за разваляне според мен противоречи на закона, защото напълно игнорира възможността купувачът да реализира своето признато от закона преобразуващо право, а именно да иска обявяването на предварителния договор за окончателен, като също може да се каже, че е недопустимо уговарянето на такава клауза, защото чрез нея купувачът фактически се отказва от свое бъдещо право да предяви иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД пред съда, тъй като той може да има интерес от закупуване точно на този имот и за това да е сключил предварителния договор.

Благодаря, bvoykov! Много логично обяснение!

spantel написа:Не мисля, че предварителен договор за продажба на недвижим имот може да се прекрати. Прекратяването предполага облигационната връзка да бъде преустановена занапред, като престирането към съответния момент си остава валидно и не се дължи (или е невъзможно) връщането му. Т.е. при прекратяване няма обратно действие. Прекратяването е по-скоро приложимо към договорите с периодично изпълнение.

Съгласен съм, че при прекратяване няма обратно действие, но това не значи, че предварителният договор не може да се прекрати. Не съществува правило, че прекратяването е приложимо само към договорите с периодично изпълнение. Този извод следва и от чл. 20а, ал.2 ЗЗД - договорите могат да бъдат изменени, прекратени, разваляни или отменени само по взаимно съгласие на страните или на основания, предвидени в закона. Чл. 20а ЗЗД не прави разграничение между договори с периодично изпълнение и останалите договори.

Съгласен съм, че чл. 20а, ал. 2 ЗЗД дава възможност страните по взаимно съгласие да развалят, прекратяват и дори и отменят договори, но щом прекратяването има действие само занапред, това означава ли, че по конкретния казус купувачът, който вече е престирал 20% от продажната цена, не може да си иска тези пари обратно, защото нали точно това биха били последиците от едно такова "прекратяване"? Би било по-оправдано ако и купувачът не беше дал нещо по договора. Дори и да приемем, че даденото е било задатък, съгласно общите правила на ЗЗД при неизпълнение получилият задатъка трябва да го върне в двоен размер, така че купувачът следва да получи все пак някакво обезщетяване за това, че е бил изправната страна. Аз не мога да си обясня какви биха били последиците от прекратяването на този предварителен договор. Според мен, за разлика от развалянето, при прекратяването не е задължително да има неизпълнение на задължение по договора, докато при развалянето винаги трябва да е налице неизпълнение.
За мен така уговорената клауза за разваляне на договора, без изрично изявление на страна по него, която притежава и други способи за правна защита, би нарушила правилото на чл. 20а, ал. 1 ЗЗД, който придава силата на закон на сключените между страните договори. Какъв ще е този закон, щом всяка страна може толкова лесно да се отметне от него, придавайки му характера по-скоро на едно "джентълменско споразумение"?
Освен това аз считам, че чл. 20а, ал. 2 ЗЗД посочва обобщаващо какви правни последици, различни от изпълнението, може принципно да има по силата на закона, независимо дали са породени по съгласие на страните или едностранно по силата на изрична разпоредба. Така аз не виждам какво по-различно би било положението, ако страните бяха посочили, че договорът се отменя, а не се разваля, защото нали и това може да бъде договорено от страните, ако вървим точно по текста? Според мен тук възможността да се договаря отменяне, прекратяване или разваляне следва да бъде тълкувана в такъв смисъл, че тези последици могат да се уговарят до колкото това е приложимо с оглед характера на договора. Така например в закона е прието, че дарението се отменя, а не се разваля, като отменителните основания са изчерпателно изброени. Все пак, чл. 55 СК дава възможност да бъдат договаряни основания за отмяна на дарение, различни от тези, предвидени в закона.
И все пак, дори и да има такава клауза, считам, че с нея страните заобикалят и напълно игнорират правото да искат обявяване на предварителния договор за окончателен по силата на чл. 19, ал. 3 ЗЗД.