forum.lex.bg

Имаме желание да си закупим имот, който не е в регулация, но има съществуваща постройка 2МЖ от 79г. На издадена 2003г скица на имота, къщата не е заснета има заснети само граници на имота. Статута на местността е ЖМ1 и е вилна зона, на която предстои вкарване в регулация с нов ОУП в най-кратък срок от 2месеца, но е връщан 2 пъти тази година.
Въпросът ми е мога ли да преустроя къщата с леко уширение и цялостно саниране без да издавам ПУП и да вкарвам имота в регулация, като се знае, че това ще стане (преустрояването) преди заснемането на вилната зона и уверение за търпимост ли е решение в този случай? Също така това постфактум ли се прави - след завършване на уширението?

noradimitr написа:Имаме желание да си закупим имот, който не е в регулация, но има съществуваща постройка 2МЖ от 79г. На издадена 2003г скица на имота, къщата не е заснета има заснети само граници на имота. Статута на местността е ЖМ1 и е вилна зона, на която предстои вкарване в регулация с нов ОУП в най-кратък срок от 2месеца, но е връщан 2 пъти тази година.
Въпросът ми е мога ли да преустроя къщата с леко уширение и цялостно саниране без да издавам ПУП и да вкарвам имота в регулация, като се знае, че това ще стане (преустрояването) преди заснемането на вилната зона и уверение за търпимост ли е решение в този случай? Също така това постфактум ли се прави - след завършване на уширението?

Чудесно е, че имате желание за инвестиции!

Това е добро начало, следващата стъпка е да наемете адвокат, който да ви консултира професионално. Той ще отговори на всички интересуващи ви въпроси, които сте поставили за разглеждане тук.

noradimitr написа:Статута на местността е ЖМ1 и е вилна зона, на която предстои вкарване в регулация с нов ОУП в най-кратък срок от 2месеца, но е връщан 2 пъти тази година.

Именно този "статут" се установява с общ устройствен план (ОУП). Предназначението му не е да "вкарва" земите в регулация. Вероятно имате предвид подробен устройствен план (ПУП).

noradimitr написа:Въпросът ми е мога ли да преустроя къщата с леко уширение и цялостно саниране без да издавам ПУП и да вкарвам имота в регулация, като се знае, че това ще стане (преустрояването) преди заснемането на вилната зона и уверение за търпимост ли е решение в този случай?

Не бива да извършвате строителни и монтажни работи по къщата преди издаване на разрешение за строеж, за което е необходим влязъл в сила въпросният ПУП. Това, предполагам, Ви е известно. За издаване на удостоверение (не уверение) за търпимост е по-добре къщата да е строена преди 1 януари 1978 г., и да е предназначена за целогодишно обитаване. Но това удостоверение просто установява статут на търпим строеж, от който не произтичат автоматично права за извършване на преустройство и пристрояване. За последното е необходима устройствена основа (въпросният ПУП).

noradimitr написа:Също така това постфактум ли се прави - след завършване на уширението?

Едва ли нещо ще може да се направи "постфактум", като се има предвид невъзможността за легитимиране на незаконно строителство съгласно действащите нормативни актове.

Зелен, и моята идея е да се допитам до специалист при сключване на сделката, но ако има смисъл да се купува конкретното място. Извинявам се ако въпросът е прекалено специфичен.

Магодеоз, не съм се изразила правилно и не съм наясно със всички тънкости по легитимна реализация на строителен обект.

magodeoz написа:

noradimitr написа:Статута на местността е ЖМ1 и е вилна зона, на която предстои вкарване в регулация с нов ОУП в най-кратък срок от 2месеца, но е връщан 2 пъти тази година.

Именно този "статут" се установява с общ устройствен план (ОУП). Предназначението му не е да "вкарва" земите в регулация. Вероятно имате предвид подробен устройствен план (ПУП).

Статута на местността в момента е ЖМ1 и би трябвало да си остане същия в новия ОУП. ПУП няма.Има една скица на имота без координати на къщата. Просто това е вилна зона, която ще влиза в новия ОУП на община Нови Искър. Не знам от кога е стария. Регулация в момента 99% от имотите там нямат, но има заварени постройки.

Та се чудя, ако излея една плоча 2 м встрани от съществуващата постройка, за да преустроя съществуваща къща в неурегулиран парцел трябва ли да минавам през цялата процедура по вкарване в регулация при положение, че има ток, ще се бие сонда за вода, а канализация местността няма? И не е ли достатъчно само удостоверение (извинявам се за грешката) за търпимост ?

magodeoz написа:Не бива да извършвате строителни и монтажни работи по къщата преди издаване на разрешение за строеж, за което е необходим влязъл в сила въпросният ПУП. Това, предполагам, Ви е известно. За издаване на удостоверение (не уверение) за търпимост е по-добре къщата да е строена преди 1 януари 1978 г., и да е предназначена за целогодишно обитаване. Но това удостоверение просто установява статут на търпим строеж, от който не произтичат автоматично права за извършване на преустройство и пристрояване. За последното е необходима устройствена основа (въпросният ПУП).

Също благодаря и за тази част от отговора - явно трябва да потърся в ЗУТ, какво точно включва графа преустройство и пристрояване и дали саниране тип освежителни ремонти могат да бъдат извършени на съществуващата къща. Сградата е двуетажна еднофамилна жилищна. Тогава предполагам не ми трябва ПУП?

Във Вашия случай ПУП е "conditio si ne cva non!" - в превод "условие без което не може!" иначе рискувате с покупката.

julyanvonemona написа:Във Вашия случай ПУП е "conditio si ne cva non!" - в превод "условие без което не може!" иначе рискувате с покупката.

Не е баш така. Вижте чл. 58 от ЗУТ. Според мен, с покупката не рискувате, освен ако т. нар. "уширение" не е необходимо условие, без което, по Ваша преценка, имотът не струва.
@julyanvonemona: това "cva" не го разбрах. Сигурно имате предвид "qua". Освен това, "si ne" се пише заедно - "sine".

Магодеоз, много Ви благодаря!
Юлианвонемона, рискът е точно момента, с който да се съобразим разумно и покупката да ни излезе по джоба. Иначе бих търсила директно имот в регулация с ПУП и разрешително за строеж.

magodeoz, благодаря за езиковите корекции. Латинският ми е наследство от майка ми - лекар завършил в Италия. Тя си служеше с него. Израза съм запомнил фонетично, но аз не съжалявам, че се изложих така профански! На друго място във форума съм оповестил, че съм имал поправителни изпити бо българска граматика и литература в 4-ти и 5-ти клас, което е самата истина, камо ли за латински..... Мисля че на всички е ясно с какво си имат работа и не се смущавам!
Би следвало обаче, да сте малко по внимателен в прочитането на постовете по темата. Така например noradimitr съобщава, че

Статута на местността в момента е ЖМ1

,а такава сигнатура е валидна само съгласно ЗУЗСО, следователно става въпрос за имот в рамките на действие на този специален закон. От тази гледна точка чл.58 ЗУТ е неприложим, така че риска от покупката си е съвсем реален.

Всъщност ето още една моя грешка. Не съм видяла правилно легендата в ГИС, но и няма логика да е ЖМ1. Зоната е Жв - вилна зона. Предполагам тогава чл. 58 е в сила?

Никъде в ЗУЗСО не пише, че че се спира прилагането на ЗУТ за територията на Столична община, а конкретните изисквания за тази зона (Жм1) не изключват прилагането на чл. 58 (в частност). Друг е въпросът, че практиката е скицата по чл. 58 да се използва по изключение, а не като правило. За общинаря е по-лесно да изиска ПУП, отколкото да поеме отговорността да разреши строителство по чл. 58.
Между другото, по аналогичен начин се обозначават зоните и в ОУП на някои други градове, не само в София.
@noradimitr: Въпросът не опира до конкретната зона, а до необходимостта (или не) от предварително изработване на ПУП.

magodeoz написа:@noradimitr: Въпросът не опира до конкретната зона, а до необходимостта (или не) от предварително изработване на ПУП.

Точно! Мерси
"Чл. 58. (Изм. - ДВ, бр. 65 от 2003 г.) В неурегулирани малки населени места и в части от тях застрояване се допуска въз основа на скица-копие от кадастрална карта (кадастрален план) или ситуационна скица"
Това включва ли вилните зони на големи заселени места, понеже местността се води (до следващия ОУП) Вилна зона Войнеговци - София, а селото се води в Община Нови Искър?

Също така нужно ли е да искам удостоверение за търпимост от собственика при прехвърляне на собствеността (пар. 16 от преходните рапоредби от ЗУТ) ако има протокол за делба на имота от 1997г. по нотариален акт от 1960г. с описано двуетажно еднофамилно жилище, но незаснета къща и неурегулирано дворно масто?

"Малки населени места" по смисъла на чл. 58 са селата, както и градовете с население до 30 000 жители.

magodeoz,noradimitr, надявам се не сте забравили че ВЗ "Войнеговци" е вече урегулирана част от населено място. Ако искаш да я разширяваш, може само по реда на ЗУЗСО, ако там е допустимо - иначе не, а там е категорично с ПУП, както впрочем и по отношение ЗУТ, където има ОУП

Точно в това е въпроса: от Община Нови Искър ми казаха, че още не е. Върнали са плана за трети път. Специално за това село и тази вилна зона.
Магодеоз мерси за уточнението.

noradimitr, нямаш друг изход освен чл.133 мисля ал.7 ЗУТ беше, а това пак значи ПУП и то с допълнителни усложнения.

Жалко...Мерси за разнищването на въпроса. Ще помисля още и също така ще преценя дали може без преустройване и реконструкции да минем. Тогава би си заслужавало.

Посочената норма няма отношение към случая - ОУП за СО е приет и действа, а не е в процес на изработване или изменение.

magodeoz, нищо не ми прощаваш - не ал.7 а ал.1 от чл.133. Така съгласен ли си

Зависи. Доколко планът е "в процес на изработка"? Че и тогава става с план извадка, което си е облегчение отвсякъде.