Разрешение за строеж в съсобствен имот

[axlastro]

Здравейте, ето един уникален казус и от мен. Изходни данни :
УПИ 103 в кв. 62б, гр. Стара Загора, с големина почти колкото цял квартал. Съсобственици на земята в имота - Община Стара Загора и частни лица.

Ние сме собственици на сграда във въпросния УПИ. Имаме одобрен от общината технически проект за надстрояване и пристрояване, като пристрояването се случва в ПИ (поземлен имот), който е изцяло собственост на общината, а ние сме собственици на сградата. Те ни учредиха отстъпено право за пристрояване и надстрояване, за което платихме солидна сума пари, с уверението, че това е единственото условие за получаване на строително разрешение. След като платихме парите и сключихме договор с общината за учредяване на право за надстрояване и пристрояване, се оказа, че според чл. 183, ал (1) от ЗУТ, трябва да сключим договори в нотариална форма и със останалите съсобственици в УПИ 103, които нямат собственост върху ПИ (поземления имот), в който ни е учредено отстъпено право на пристрояване и надстрояване. На тези собственици ни дадоха имена (общо 14 души) и нищо друго. Единственото, което ми дойде на ум е да се позовем на чл. 183 (4) от ЗУТ, но той е доста хипотетичен.

Вариантите, които аз виждам са :
1. Продажба на имота ни (което си е чиста загуба)
2. Издирване на собствениците и да искаме от тях да сключат такъв договор с нас, всеки по отделно - мисията невъзможна
3. Да отправим нотариална покана към общината да развали договора за учредяване на право на надстрояване и пристрояване и да ни върне парите, с мотив, че са ни подвели да платим за нещо, което те не могат да осигурят - Строително разрешение. Евентуално завеждане на дело срещу общината за подвеждане, подаване на сигнал към Омбудсмана на РБ, евентуално търсене на някакво нарушение от тяхна страна.
4. Опит да се склони гл. Архитект да подпише строително разрешение на базата чл. 183, ал.(4) от ЗУТ, с идеята, ако има някой несъгласен от собствениците на ПИ и Сгради в това голямото УПИ, да обжалва ако иска в 14 дневния законов срок.

skica kadastar1.jpg

[axlastro]

Извинявсм се, но ще може ли модераторите да преместят темата в подфорума за строителство, чак сега видях че има такъв и мисля , че за там.

[magodeoz]

След като имате учредено във Ваша полза право на строеж, значи за строежа има необходимата устройствена основа, тъй като такова е изискването на чл. 180 от ЗУТ. Най-вероятно това е виза за проектиране, а не подробен устройствен план. Създайте (или съдействайте да се създаде) същата устройствена основа и за останалите съсобственици в УПИ, с което ще аргументирате възможността за прилагане на прословутата норма по чл. 183 (4) от ЗУТ.

[axlastro]

Да, има виза за проектиране, издадена от гл. Архитект. Създаването на такива условия за останалите съсобственици не означава ли не практика да се изготви ПУП - ПЗ, ПР или ПРЗ за въпросното УПИ, което пак включва нуждата от тяхното съгласие. Какво ще стане, ако подадем молба към кмета, да издаде заповед или някакъв документ, че позволява всички съсобствени да закупят право на строеж от общината, ако разполагат с одобрени проекти за пристрояване и надстрояване и по този начин да се влезе в чл 183(4).

Целта е, да се избегне търсенето на всички съсобственици, защото имаме само трите им имена и трябва да наемем детектив. Освен това, ако някой от тях не иска да подпише и край.

Не може и да се направи ПР за конкретното ПИ, защото е прекалено малко да се обособи в УПИ.

[julyanvonemona]

axlastro! Изходът наречен чл.183(4) ЗУТ лично на мен ми се вижда несигурен и друг път съм го заявявал. Ако Ви е възможно качете скица от регулационния план на територията която Ви интересува, а също така и целият текст на заповедта с която този план е одобрен. Имам някои виждания по въпроса, но тези данни са ми необходими. Може да се окаже, че сте направили грешка, като сте платили допълнителното право на строеж.

[magodeoz]

@axlastro: Щом на Вас главният архитект е издал виза без ПУП, защо да не издаде и на другите? Вие си подайте искане за издаване на разрешение за строеж по чл. 183 (4), без да прилагате договорите по ал. (1), и нататък преценете според мотивите на евентуалния отказ.
От изключително значение също е и как е възникнала съсобствеността в УПИ, и доколко стабилно е положението от гледна точка на евентуалното прилагане на §8 (2),т. 3 от ПР на ЗУТ. Обърнете внимание на факта, че в приложното поле на тази норма размерите и лицето на образуваните УПИ са без значение, както и на ограничения брой лица, на които заповедта се обявява!
Относно идеята да съдите общината заради това, че Ви е продала право на строеж, което не можете да реализирате - не мога да бъда оптимист. Просто доста елегантно са ви "врътнали", ако може така да се каже, но - нищо незаконно. Забележете, че в чл. 180 от ЗУТ става въпрос за поземлен имот, а в чл. 183 за урегулиран такъв. Дали това е случайно, как мислите?

[axlastro]

Julian,
Аз усетих, че сме направили грешка, още като ми казаха по телефона "проверяваме едни неща със суперфицията с юристите"... Само, че собственика така и не ми показа договора преди да плати и подпише, нито се консултира с юрист.

Това е единственото копие от ПУП, което имам. За него знам, че е одобрен
през 1992 г., т.е. през времето на действие на ЗТСУ. Заповедта ще им я изискам още тази седмица, но какво точно имаш предвид?

На първата скица (кадастралната), която съм пуснал, в червено е ПИ, което фигурира в кадастъра и е описано и в договора. Останалите съсобственици разбрах, че притежават някакви незначителни части от УПИ - по 20-30 квадратни метра и по голямата част си е пак общинска. Сякаш най-разумното решение е разработване на нов ПУП или ПР. Лошото е, че в договора са написали, че до 1 година сме длъжни да започнем строителството.

[axlastro]

Ето и една стара скица - това обаче не е визата за проектиране и проучване с която е внесен проекта. Забравих да спомена, че обекта е паметник на културата, което всъщност наложи изготвянето на Виза с посочената пристройка (стълбищна клетка), без да е учредено право на строеж - сиреч цялата процедура се движи на опаки.

[julyanvonemona]

Вече не ми е необхоадим текста на заповедта с която е одобрен плана. Копието от скицата макар и черно-бяло ми даде достатъчна информация за да преценя че:
1. Трена, в който са обединени имота където е построена Вашата сграда и останалите имоти е одобрен при действието и въз основа на чл.22 ЗТСУ (отменен) предназначен за [color=#FF0000 "мероприятия на държавата и общината"[/color];
2. Въобще не може да става дума за съсобствен по регулация съгласно чл.31 ЗТСУ (отменен) дворищнорегулационен парцел следователно;
3. Всички хипотези на §8 ПР на ЗУТ са неприложими!
забележка: Считам че Вие magodeoz избързахте със съждението си относно §8 ал.2 т.3 ПР на ЗУТ
axlastro, не съм песимист относно едно разваляне на сделката с допълнителното право на строеж. Всичко зависи обаче от това какво и върху какво Ви е прехвърлено. Прочетете си договора, разгледайте още веднъж действащия план и действайте!

[axlastro]

Работата е там, че на нас не ни е толкова необходимо разваляне на сделката, колкото получаване право на строеж. То в момента зависи от подписа на гл. Архитект - едва ли някой от 14-те собственици ще тръгне да го обжалва в 14 дневния срок от обнародването. Бихме могли да използваме предпоставката за разваляне на договора като лост, за да ги накараме да подпишат РС. Другия вариант е да направя един ПУП за конкретните засегнати имоти. Договора мога да ти го покажа, но май вече ще трябва да ми пратиш и банковата си сметка (или PayPal както е модерно в интернет средите вече). Благодаря сърдечно за помощта.

П.П. В договора цитират одобрения през 1992г. ПУП, който доколкото успях да разбера, ти считаш за недействащ вече по силата на преходните разпоредби на ЗУТ.

[axlastro]

Ето и защо искаме не да развалим договора, а да построим нещо, вместо да стои да се руши :

[anserk]

Договора си е наред, но що в него страните не са се легитимирали с актове за собственост, та аджеба да разберем общината (АОС/частна/) на какво точно е собственик? И каква е тази 1 година за започване на строеж - ОПС със срок ли е?
И ПУП -а си важи и не е за жилищно, а за общественообслужващи (чл.8 т.1- кино..КОО) и чл. 183 ал.4 ЗУТ не е приложим. Не всички сгради са паметници и утре в центъра на Стара Загора може да поискам (ако съм собственик) в този имот да вдигна един билдинг (защо не)
Не е вярно, че не могат да се открият останалите съсобственици, колкото и да са на брой - НАП, данъчно,СВ, МВР..., дава се такава информация, но на адвокат по определен ред и ще ви ги открие всите. Но..., те срещу какво ли ще сложат подпис ...
Заметка: интересно, НИПК какво становище е издало за проекта (харесва ми, добре е), но как е свързало новата визия и фасада на сградата (за магазини и офис - нали ) със сградите до нея - те играят в един ансамбъл? И тях ли след време ще ги задължи да следват новата архитектурна линия като паметник на културата Но ако е съгласуван проекта, това да не ви тревожи!

[julyanvonemona]

anserk, договора въобще не е наред. Обърни внимание че axlastro в първоначалния си пост пише че в големия УПИ има съсобственост м/у общината и други лица. От скицата която е от ПУП е видно че такава съсобственост няма, но въпреки това тиквениците общинари отстъпват право на строеж в/у и.ч. от целия "парцел І". По мое скромно мнение нещата трябва да се случат така, че, аяко ще е право на строеж да е само в/у имота който е общински. Има и опция, поради факта че имота първоначано е застроен от axlastro и суперфициарите които са с него - да го купят от общината а от там нататък пътища колкото щеш. и при двата случая нещата трябва да се случат след изменението на ПУП поне ПР. Основанията за това са §6 (1) ПР на ЗУТ изр последно, и във връзка с него чл.134 (1) 1) ЗУТ.

[axlastro]

Общината е(?) едноличен собственик на ПИ с идентификатор 68850.515.632, и е представила акт за собственост при подписването на договора (това е една друга история - земята беше в процес на деактуване от държавна и актуване като общинска). Този срок от 1 година според мен е незаконен , ама собственика не ми показа договора преди да го подпише - или по-добре на някой адвокат.

Общината е учредила на инвеститора право на строеж за еди колко си квадратни метра в този ПИ, който е с площ от 89 кв.м. Малко по-надолу в договора е скоби са посочени старите идентификатори на двата имота, от които е образуван този.

В договора изрично е описано къде и в кой ПИ ще се осъществи пристрояването и надстрояването - дори е описано, че пристройката е стълбищна клетка и е указано местоположението и.

Като изход виждам:
1. гл. Архитект да подпише РС на основание визата, която той или негов предшествник ни е издал (в момента не е в мен и я нямам сканирана) - чл. 180 от ЗУТ. Как обаче ще се съгласи не знам.
2. Да се изработи ПУП - ПР само за този имот (ПИ 68850.515.632). Но как? Той не може да се обособи в УПИ поради малките си размери.
3. Да се обедини този ПИ със съседните му ПИ, ако общината има собственост 100% върху тях, за да се постигне по-голяма площ и да се обособи УПИ
4. Да се опита да се разтрогне договора и сградата да остане една "Малка Спретната Съборетина" (цитат от вчерашния брой на "Капитал")

П.П. Обекта беше (е?) Паметник На Културата от категория "За Сведение", а не както всеки би предположил - от ансамблово значение. Поради това, от тогавашния НИПК позволиха надстрояване на атика, като се изравни корниза със съседната ъглова сграда - с идеята силуета по главната улица да стане по-цялостен. Стълбището съм го проектирал така, че някои от хоризонталните елементи на ок. фасада са с уедрен мащаб и съвпадат с междуетажни корнизи на сградата.
Интересното е, че в момента новият ЗКН който замени стария през 2009 никъде не споменава паметници "за сведение" - дори и в преходните разпоредби. Или поне аз не видях....

[magodeoz]

@julyanvonemona: В поста си съм изразил не съждение, дори не и предположение, а най-обикновено изречение, предназначено да привлече нечие внимание върху факт или обстоятелство, имащи значение за изясняване на случая. Както се вижда, привлякъл съм Вашето внимание, което само по себе си вече не е малко. Относно неприложимостта на §8 (2) се съгласявам напълно, с оглед на обстоятелствата.
Що се отнася до публикувания договор - анализът Ви на фактологията не е съвсем точен. Както се вижда от текста, тиквениците - общинари са учредили право на строеж върху поземления имот (за който се предполага, че е изцяло общинска собственост), а не върху идеални части от урегулирания такъв. В този смисъл се присъединявам към мнението на anserk, че договорът си е в ред (поне в тази му част).
Ще си позволя да предложа още една тема за размисъл, в малко по-различна посока:
@axlastro: Помислете върху възможността да регламентирате строежа като временен по смисъла на чл. 49 и сл. от ЗУТ. На първо четене, инвестиционното Ви намерение като че ли отговаря на условията.

[julyanvonemona]

(за който се предполага, че е изцяло общинска собственост),

да ама не е.Така поне съобщава аxlastro!
аxlastro, АДС и АОС не са доказателствен документ за това дали един имот е държавен или общински (виж чл.5(2) ЗДС и еднономерирената разполедба от ЗОС)

[magodeoz]

Имаме одобрен от общината технически проект за надстрояване и пристрояване, като пристрояването се случва в ПИ (поземлен имот), който е изцяло собственост на общината, а ние сме собственици на сградата.

Да не би да медитираме върху различни случки?

[julyanvonemona]

magodeoz , това че медитираме в/у различни случки май ще се окажеш прав. И аз се обърквам по някога! Но и разпоредбата на чл.49 ЗУТ, която препоръчваш е обременена със три алтернативни хипотези, които са трудни за постигане. Аи наче съм поласкан от това Ваше изречение

Както се вижда, привлякъл съм Вашето внимание, което само по себе си вече не е малко

[axlastro]

(3) Актът за общинска собственост няма правопораждащо действие.
То излиза, че който и да е (некорумпиран) съдия ще разпореди да върнат парите тогава - все едно аз да продам част от апартамент, за който нямам нот. акт, а да речем договор за наем.
Ако общината не е едноличен собственик, а сме платили по данъчна оценка за цялата площ, то тогава тя би трябвало да плати на останалите съсобственици част от сумата.

Чл. 8. (Изм. - ДВ, бр. 54 от 2008 г.) (1) (Изм. - ДВ, бр. 96 от 1999 г.) Придобиването, управлението и разпореждането с имоти и вещи - общинска собственост, се извършват под общото ръководство и контрол на общинския съвет.
(2) Редът за придобиване на право на собственост и на ограничени вещни права, за предоставяне за управление, под наем и за разпореждане с имоти и вещи - общинска собственост, и правомощията на кмета на общината, на кметовете на райони, на кметовете на кметства и на кметските наместници се определят с наредба на общинския съвет при спазване на разпоредбите на този закон и на специалните закони в тази област.
Ето и извадка от наредбата за прилагане на ЗОС
Чл.46.(1). Правото на строеж се учредява от Кмета на общината, въз основа решение на
Общински съвет без публичен търг или публично оповестен конкурс:
1. върху съсобствени имоти;
Значи все пак могат да учредяват ОПС и в/у съсобствени имоти...

Относно временните строежи - Това ще ни даде възможност само за двуетажна пристройка, а в случая тази е триетажна. Или пък може да кажем, че е двуетажна, защото сградата по кадастър се води двуетажна. Пак влизаме в момент, в който гл. Архитект има думата. Освен това, временния строеж не е добра инвестиция - току се оказало, че трябва да го събориш. Аз още като почвахме проекта преди 5 години мислех да мина по този член на ЗУТ, но се отказахме.

В какъв смисъл "медитираме" върху различни случки? Сградата се намира в ПИ, за което както се разбра, че няма легален документ за собственост на общината.
Ние имаме проект за пристрояване на стълбищна клетка (7-8 кв. метра ЗП) и надстрояване с атиков етаж. Сградата си е наша, към договора е цитиран и нот. акт за това. Проблема е, че УПИ 1 има частни съсобственици освен общината, и те също ще искат своето за подписа си и всеки може да поиска по 1 милион лева за съгласието си за РС ако реши. Въпроса е как да накарам общинарите да подпишат РС и после ако някой толкова не иска да се случи да си го обжалва в 14 дневния срок.

[julyanvonemona]

axlastro, в УПИ І НЯМА!, части съсобственици а има отделни имоти с отделни собственици. Договорът Ви продължава да не е читав макар и правото да е прехвърлено както се установи изключително в/у имота собственост на общината. Остава обаче факта че предвиждането не е за жил. строителство, заради което magodeoz се опитва да наведе работата към чл.49 ЗУТ, ама и това не е съвсем читаво.