Покупка на имот на чуждо име

[artmen]

Здравейте!

Предстои ни покупка на жилище, което бихме искали да бъде направо на името на някое от децата ни. Проблемът не е само, че живеят в чужбина и трябва да го направим в тяхно отсъствие - единият има валиден паспорт и лична карта с изтекъл срок, а другият само зелен паспорт, каквито вече не са валидни. Иначе не са загубили българското си гражданство.

Възможно ли е и ако да какво трябва да се предприеме при това положение?

Благодаря предварително за отзивчивостта!

[borovinka]

Mного неща са възможни, принципно, но с множеството имотни измами, които се случват напоследък, не ви съветвам да си правите произволни упражнения.

Принципно е възможно едно лице да упълномощи друго лице(лица) да закупят от негово име недвижим имот. В случая пълномощното трябва да е от детето ви до вас или до двамата със съпруга ви. Пълномощно може да се изготви и от консулската служба в чуждата държава, където живеят децата ви, но след това трябва да пристигне тук. Освен пълномощно, ще са ви необходими и декларации, които също трябва да носят подпис на купувача (детето ви).

Изобщо ли не е възможно синът/дъщеря ви, който ще купува, да се завърне в БГ поне за покупко-продажбата? Ще си спестите доста усилия.

Отделно от това винаги си остава възможността да купите вие, а след това да прехвърлите собствеността на съответното "дете" чрез дарение или договор за покупко-продажба.

[artmen]

Благодаря много, borovinka !

Идеята ми беше да си спестим евентуалното прехвърляне после на имота на децата. Както разбирам обаче, нищо няма да спестим, защото за извършване на упражнението ще са необходими повече еквилибристики.

За тези декларации от задочния купувач например дори не подозирах и не знам за какво са необходими...

[bird_of_paradise]

Договор в полза на трето лице е вашето решение.

[karanedeff]

Договор в полза на трето лице

Не и за недвижим имот

Върховният касационен съд на Република България, гражданска колегия, четвърто отделение в закрито заседание на двадесети февруари две хиляди и четвърта година в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЖАНИН СИЛДАРЕВА
ЧЛЕНОВЕ:
МАРГАРИТА СОКОЛОВА
ДИЯНА ЦЕНЕВА
при секретар и в присъствието
на прокурора изслуша докладваното
от председателя (съдията) Ж. Силдарева дело N 771/2003 година

Производството е по чл, 218а, б. "в" ГПК. Образувано е по частна касационна жалба подадена от Т.Д.Т. от гр. Видин срещу определение № 370 от 1.08.2003 г. по ч. гр. д. № 415/2003 г. на Видински окръжен съд, с което е оставено в сила определение от 16.05.2003 г. на съдията по вписванията при Видински районен съд, с което е отказано вписването на нот. акт № 55, т. И, per. № 2202, по нот. д. № 249/2003 г. на нотариус Лорета Цветкова с per. № 029.
Касационният е довод за незаконосъобразност на извода, че сключеният договор за продажба
на недвижим имот не представлява договор в полза трето лице.
Касационната жалба е подадена в срока по чл. 214, ал.1 ГПК от надлежна страна и е
допустима.
За да се произнесе по жалбата съдът взе предвид следното:
Нотариален акт № 55 т. II, per. № 2202, по нот. д. № 249/2003 г., изготвен от нотариус Лорета Цветкова № 029 е съставен за да удостовери сключения пред него договор за продажба на недвижим имот в полза на трето лице. В договора е записано, че продавачите ПМ и ПМ, действащи чрез пълномощника си ВПМ1, прехвърлят чрез ТДТ, уговаряща, правото на собственост на недвижим имот апартамент № 15, намиращ се в гр. Видин, ж.к. "***"з бл. **, вх. "*", ет. *, със застроена площ от 56 кв. | м. заедно с мазе № 16 и 4.02% от общите части на сградата и правото на строеж в полза на трето лице ЛПМ, прехвърлят чрез ТДТ, уговаряща, правото на собственост на недвижим имот апартамент № 15, намиращ се в гр. Видин, ж.к. "***", бл. **, вх. "*", ет. *, със застроена площ от 56 кв. | м. заедно с мазе № 16 и 4.02% от общите части на сградата и правото на строеж в полза на трето лице ЛПН?4 С определение от 16.05.2003 г. съдията по вписванията при Видински районен съд е отказал да впише нотариалният акт, тъй като договорът, за който той е съставен е сключен в полза на трето лице по чл. 22 ЗЗД. Приел е, че договорът за покупко-продажба не може да бъде сключен в полза на трето лице, сключеният противоречи на закона и на това основание е отказал вписването, му.' С определение № 370 от 1.08.2003 г. постановено по ч.гр.д. № 415/2003 г. Видински окръжен съд е потвърдил отказа да бъде вписан съставеният нотариален акт. Приел е за законосъобразен извода на съдията по вписванията, че противоречащи на закона нотариални актове не могат да бъдат вписвани в какъвто смисъл е и разпоредбата на чл. 470 ГПК.
Касационните доводи са за неправилно прилагане на процесуалния закон. Твърди се, че извън правомощията на съдията по вписванията е да проверява действителността на договора, за сключването на който е съставен нотариален акт. Извън предмета на неговата дейност е да извършва преценка дали договорът в полза на трето лице може да има за предмет вещно право на собственост върху недвижим имот. На последно място се твърди, че изводът на съдията по вписванията, че е недопустимо едно лице да придобие вещно право на собственост върху недвижим имот без да е страна по договора, чрез който това право се прехвърля и да е изразил воля за придобиването му, е немотивиран.
Касационната жалба е неоснователна.
Незаконосъобразен е доводът, че в правомощията на съдията по вписванията не влиза задължението да провери валидността на нотариалния акт и на удостоверения в него договор представен му за вписване. Вписването на нотариалните актове съставени за извършване на правни сделки е част от нотариалното производство - чл. 465, б. "в" ГПК. Тази дейност е възложена на съдията по вписванията в чийто район се намира имота - чл. 466, ал. 1 ГПК. След като вписването е част от нотариалното производство, при извършването му следва да се спазват изискванията установени в закона включително и тези визирани в нормата на чл. 470 ГПК. Спазването на нотариалното производство е гаранция за истинността на нотариалното 'удостоверяване. Законосъобразен е изводът, че с договор сключен в полза на трето лице, не могат да се прехвърлят вещни права върху недвижим имот.
Договорът за покупко-продажба на недвижим имот е двустранен, възмезден, комутативен, консенсуален и формален. От него възникват права и задължения полза и в тежест на двете страни. Купувачът на имота е страна по този договор, той формира воля относно предмета и цената на продаваната вещ. Волята на страните трябва да бъде изразена в акт, съставен от нотариуса по местонахождението на имота. Изискването за форма е условие за действителност на договора. Правото на собственост върху недвижимата вещ преминава в момента на сключване на договора. Договорът в полза на трето лице се сключва между обещателя и уговарящия. Третото ползващо се лице не е страна по договора. То може да иска от обещателя да изпълни възникналото в негова полза вземане, както и да упражнява другите права, които са свързани с вземането. Бенефициерът не може да упражнява правата, които изискват да има качеството на страна по договора. Съобразно тази особеност на договора в полза на третото лице, този вид договор не е способ да прехвърляне на вещни права върху недвижим имот. При проверка на обжалваното определение не се установи да е приложен неправилно закона, поради което частната касационна жалба като неоснователна следва да бъде оставена без уважение.
По изложените съображения Върховният касационен съд, състав на четвърто г. о.
ОПРЕДЕЛИ :
ОСТАВЯ В СИЛА определение № 370 от 2003 г. по ч. гр. д. № 415/2003 г. на Видински окръжен съд.

[bird_of_paradise]

Както знаете има(ше) спор по този въпрос, но съждението "Бенефициерът не може да упражнява правата, които изискват да има качеството на страна по договора." е изоставено с по-новата практика на ВКС.
Да, с ДПТЛ могат да се прехвърлят вещни права в полза на трето, неучастващо по сделката лице.

[borovinka]

Bird_of_paradise, споделете, моля, пример за по-новата практика на ВКС, за която говорите, че ми стана интересно да науча нещо ново.

[n_ikito]

Bird_of_paradise, споделете, моля, пример за по-новата практика на ВКС, за която говорите, че ми стана интересно да науча нещо ново.

Може ли аз? Р Е Ш Е Н И Е № 268/ 23.06.2011 г. ВКС 4го

[Melly]

И още нещо в същия смисъл:

.... Следва да се подчертае, че правото на ползване е ограничено вещно право върху чужда вещ и съгласно разпоредбата на чл. 18 ЗЗД договорите за учредяване на вещни права върху недвижими имоти следва да бъдат извършени в нотариална форма. Няма законова пречка продавачите по договор за покупко-продажба на недвижим имот да учредят в полза на трето лице - стипулант право на ползване върху вещта или част от нея, като това следва да стане изрично. В случая в атакувания нот. акт №*** е посочено, че продавачите Г.Г. и В.Г. запазват правото на ползване върху недвижимия имот, предмет на продажбата в полза на Г.И. пожизнено и безвъзмездно. Макар в тази част формулировката в нотариалния акт да е непрецизна, при тълкуване на действителната воля на страните по сделката при условията на чл. 20 ЗЗД, съда приема, че собствениците на имота Г. и В.Г. са учредили в полза на ответника Г.И. право на ползване върху процесния недвижим имот. В случая по отношение на това учредено право продавачите действат като обещатели, а купувачите като стипуланти в полза на ответника Г.И. на основание чл. 22 ЗЗД, а последният се явява трето лице - бенефициер, който е приел направената в негова полза уговорка, поради което същата се явява неотменима. Ето защо настоящата инстанция намира, че сделката, предмет на н. а. №*** по отношение на учреденото право на ползване върху процесния недвижим имот е действителна като сключена в задължителната нотариална форма, при положени подписи от лицата, участващи в нея и тъй като ответникът се явява трето лице, в чиято полза се договаря по см. на чл. 22 ЗЗД, неговото участие при изповядване на сделката не е необходимо.

Но дали е така при продажба на имот (право на собстеност с трите му правомощия) в полза на трето лице?
Не мисля.

Впрочем, темата/дискусията по този въпрос следва да се отдели във "форум за юристи". Лично мнение.
П.П. Бързам да излизам... По-късно ще ви прочета.

[sunnyset]

Да, но постановените актове по реда на чл. 290 ГПК не са задължителни за съдебните състави на ВКС - т. 2 от ТР № 2/28.09.2011г. ОСГТК на ВКС.
А разпоредбата на чл. 22 ЗЗД и съответно прехвърлянето на вещни права върху недвижим имот в полза на трето лице е спорна не само в съдебната практика, но и в теорията.

[borovinka]

Да, но постановените актове по реда на чл. 290 ГПК не са задължителни за съдебните състави на ВКС - т. 2 от ТР № 2/28.09.2011г. ОСГТК на ВКС.
А разпоредбата на чл. 22 ЗЗД и съответно прехвърлянето на вещни права върху недвижим имот в полза на трето лице е спорна не само в съдебната практика, но и в теорията.

+1

Ако приемем, че е възможно закупуването на НИ в полза на трето лице, на чие име ще се впише и декларира имота - на "купувачите" или на третото лице?

[neutralen]

На третото лице ! Иначе няма смисъл.

[n_ikito]

Малка корекция. В сега действащата система на вписване, най-важното е да се впише по персоналната партида на продавача....другото са подробности.