forum.lex.bg

Здравейте,
моля за мнение и помощ по следния заплетен за мен казус.
Имам предварителен договор за покупко-продажба на имот сключен през 2005 г. с клауза за предаване на владението. В последствие разбирам, че собственикът го е придобил през 2001 г. с нотариален акт след нотариално заверена и вписана доброволна делба между трима съсобственици, която обаче противоречи на закона - 1500 кв.м. земеделска земя са разделени на три равни части като едната част е продадена на сегашния собственик.
От 2005 г. владея постоянно и без прекъсване този явно незаконно обособен имот.
Въпросите ми са няколко:
1. Мога ли след 3 години, т.е. когато изтече 10-годишния срок откакто съм във владение като недобросъвестен владелец, да придобия по давност този имот като отделен или пък като реална или идеална част от по-големия имот?
2. Дали сегашният собственик може да се счита за добросъвестен собственик на отделен имот (макар, че не е спазен закона) или пък на идеалната част от по-големия имот която е принадлежала на бившия собственик?
3. Ако не успея да придобия имота мога ли да претендирам за направените от мен подобрения в него?

Едно уточнение което може да е е важно - в съседство с него имам друг имот в който съм съсобственик с брат ми като и двамата ползваме законно обособени реални части и моята част се пада в съседство с имота от ПД. От тогава владея двата имота като една обща част.

Благодаря предварително.

1. Да. Не би трябвало да има пречка. Ако 10 г. сте си стопанисвали имота и не сте били притеснявани от никого. Даже ако искате като изтече този срок можете с обстоятелствена проверка да си изкарате нов НА. Доколкото разбрах,черпите правата си от договор за доброволна делба или искате да кажете, че имате НА, но той е опорочен. Не можах да разбера точно.
2. Според мен да. Спазени са изискванията по чл. 70 от ЗС, а именно да сте придобили на правно основание годно да ви направи собственик(доброволна делба, НА) и не сте знаели предполагам, че предписаната от закона форма е опорочена. Дори и да сте знаели вече е въпрос на доказване. Доколкото помня можеше да се придобие по давност идеална част, само че в случая така казано не е правилно. Самата идеална част се обособява в реална и точно нея владеете. Защото никой не може да каже точно къде се намира идеалната част от общата площ. Тя е неопределена, докато не се обособи като реална.
3. Можете. Ако сте добросъвестен владелец.
Уточнението: Това може да ви помогне само при доказването, че сте стопанисвали всичко, заето като един имот.
Колегите да допълнят

Аз черпя права от предварителен договор, а сегашния собственик е сключил нотариален акт с бившия такъв на базата на явно незаконна делба на по-голям имот.

За да бъде по-ясно ще го опиша хронологично:
Има един земеделски имот с площ от 1500 кв.м. в който има трима съсобственици. През 2001 г. тримата съсобственици правят доброволна нотариално заверена и вписана делба на имота на три равни части и се образуват три отделни имота от по 500 кв.м. Няколко дни след това един от собствениците на име Ваня продава чрез нотариален акт своя новообразуван имот на трето лице на име Стойчо.
Стойчо става собственик и започва да владее имота. През 2005 г. аз като съсед имащ интерес към тази земя се договарям със Стойчо и сключвам предварителен договор за покупко-продажба в който има клауза, че той ми предава владението на имота, който е описан в нотариалния акт сключен през 2001 г.
След този период до ден днешен аз владея реално имота. Въпросният имот граничи с друг имот в който аз съм съсобственик с брат ми и в който сме определили законно частите, които ползваме. Моята част граничи с имота от предварителния договор, а неговата (на брат ми) не граничи. Махнал съм оградата между моята част и имота който владея по предварителния договор и ги използвам и подържам като един цял имот.

Имотът се намира в землището на Враца в част в която кадастралният план не е готов.

Дано да съм бил достатъчно точен в описанията, че съм лаик в тази лексика все пак...

Мисля, че нищо не се променя при това положение от това, което съм написал. Обаче щом имате предварителен договор и ви е предадено владението то вие имате правата на добросъвестния владелец, а те са да получавате добивите от вещта и да искате разноските и подобренията, които сте направили при евентуален проблем.
Въпроса е защо не сте сключили окончателен договор?

Благодаря за информацията, която предоставяте.

Проблемът е, че имотът няма скица с която да се изповяда сделката. Делбата явно не е внасяна в Общинската комисия по земеделие и гори, а нотариалният акт се основава единствено на базата на графична ситуация на делбата изготвена от някакви вещи лица. Кадастърът в района не е готов както споменах, а в опитите си да нанеса частично имота в кадастъра и да получа скица от там ми отказаха като се позоваха на незаконността на делбата.

Сигурно ли е, че аз се явявам като добросъвестен владелец само на базата на предварителен договор макар и с предаване на владението?

Вие не се явявате като добросъвестен владелец, поради предварителния договор. Вие просто получавате тези два вида права, които законът дава на добросъвестните владелци.

Отново благодаря за информацията.
И едно последно уточнение относно 2-рата точка - сегашният собственик с когото аз имам предварителен договор автоматично ли става добросъвестен такъв след изтичането на 5-та година или трябва да направи някакви постъпки?
Имам опасения, че този нот. акт може да бъде ревизиран по някакъв служебен път - така ми споменаха. Може ли да се възрази на евентуално ревизиране като собственика се позове на давностния срок или трябва да се направи нещо в допълнение?