Дострояване на сграда

[magodeoz]

В тези работи "автоматика" няма, там всичко е "ръчно", и julyanvonemona много добре го знае. Бъзика някого, вероятно.

[nk7702n]

Странно чувство за хумор имат някои хора във форума, явно още не съм свикнала.

[julyanvonemona]

magodeozНикого не ба(ъ)зикам!Самият ти отлично знаеш, че можеш да договорираш такива условия,като обвържеш настъпването например на някакво плащане от блокиран влог с настъпването или не на някакво събитие, като при това постановиш изпълнението да стане по едностранно искане. Това имам предвид под понятието автоматична клауза. Само че възложителите почнаха да си наемат по-опитни юристи и това ми се отдава все по-трудно и с все повече условности!

[magodeoz]

Това не е наказателна клауза, а модалитет. Наказателните клаузи встъпват в действие с проявата на нечие виновно действие и/или бездействие, а това е въпрос на доказване, и поради тази причина не може да става "автоматично".

[julyanvonemona]

Простете magodeoz! Не съм чак толкова образован!
Важното е че ме разбрахте!

Дано и въпросният архитект да има малко повече акъл от общинските чиновници.

Всеки архитект, който не е общинарски чиновник по дефиниция има малко повече акъл, най- малкото, защото като се огледа разбира кое е лъжица за неговата уста и кое не е!

[bgarch]

И какви ще да са тез "автоматични наказателни клаузи"? Нещо като механизъм автоматът за кафе да Ви връща парите, ако напитката не Ви хареса?

В тази връзка ще припомня приказката за магарето, дето от едната страна има морков, а от другата тояга. Та морковът в случая е плащането, а тоягата- наказателните клаузи. Аз лично бих предпочел да управлявам магарето с моркова, а тоягата бих оставил за краен случай, ако по някаква причина магарето е хапнало малко повече от морковчето. Ама не бих му оставил две или три морковчета, та то да избира само колко да си похапне. Пък после да използвам тоягата, за да го наказвам.
Нещо подобно правят умните възложители. Подготвят си добре, ама много добре проекта, подготвят си добре и договора със строителя, така че да плащат САМО за вече свършена и отчетена работа. А не плащат на строителя 30, 50, 70 или повече % с голото обещание, че той ще строи. Пък после да се чудят каква точно тояга приляга за преялото с моркови магаре. Каквато и да е тоягата, морковите вече са изядени.

[magodeoz]

Туй, bgarch, са хубави приказки. Дай Боже всекиму, дет'се вика. На практика обаче може да се окаже, че и морковът, и тоягата, са гумени - ако ме разбирате какво искам да кажа.

[bgarch]

Е, морковите за разлика от тоягата няма как да бъдат гумени, ако ти си възложител и разполагаш със собствени пари. Ако парите не са твои и ти изпълняваш някакви други функции, тогава може.

[magodeoz]

Трудно се разбираме с Вас, bgach, нещо. Морковите няма как да са гумени - вярно е, но пък може гроздето да е кисело. Дано да ме разбрахте - и без това няма интерес от трети лица.

[bgarch]

Мисля, че Ви разбирам. Но пак се опитваме да бягаме от простия модел на взаимоотношенията в строителството- възложител с парите си и строител, който иска да вземе тези пари, за да построи една сграда. Всичко останало- вплетено, прибавено, добавено и съответно изкривило този модел, само ни обърква до достигането на истинското решение. Нека говорим за човечеца, който е събирал години наред пари да си построи къща, и с тези пари иска да има красива, удобна и евтина такава.

[julyanvonemona]

Нека говорим за човечеца, който е събирал години наред пари да си построи къща, и с тези пари иска да има красива, удобна и евтина такава.

За мен няма нищо различно от обикновените пазарни отношения. Човечеца за когото bgarch говори, след като този бъдещ имот му е коствал поне десетилетие спестявания е длъжен широко да си отваря очите за това което ще му предложи строителя. Възможни са две основни схеми.
а) Строителя, при когото има и проектант да предложи лъскави 3д моадели и да омайва човечеца и за всичко заедно със изпълнението на обекта по този проект да е формирано в крайна цена.
б) "чоавечеца" да си е изнамерил предварително проектант, в хода на проектирането с който да са установили каква сграда ще се получи и с този проект да се отиде при чист изпълнител.
И двете схеми при договорирането крият подводни рифове!
При схема (а)"чоавечеца", следва да е наясно че лъскавия 3д модел в хода на изпълнението и последващата експлоатация, съдъра опасността от предварително заложени ефтини "Китайски" материали и технологични постановки удобни зо изпълнителя, но едва ли желени от "чоавечеца". При правенето на договора той трябва да е много "светнат" и да заложи такива изисквания в него, (относно мотриали цена /качество или планировъчни решения), че в работната фаза да постигне своя идеал. При това напълно възможно е и да се обърка и изпълнителя отново да му предложи "лъскав" изход, който привидно да удовлетворява изискванията му. Ако "чоавечеца" упорства в желанията си може въобще да не се стигне до договор. Ако се задоволи с крилатата формулировка, " че се съгласява еди кои си проблеми да се решават в хода на изпълнението" - жална му майка! С двната крака е договорирал бъдещ боклук.
При схема (б), въпреки че "човечеца" идва при изпълнителя с предварително изяснена концепция придобила при това графичен израз, ако в договора не бъдат предвидени специални клаузи (нека да се пробвам) с модалитетен характер, които да ограничат въздействието на допустимото от закона изпълнение в рамките на чл.154 ал.3 ЗУТ, то пак не е сигурно, че в хода на изпълнението "човечеца" ще придобие материализиран израз на визията си. Въобще при тази схема за "човечеца", като че ли риска е значително по малък, но това е доста привидно. Напоследък при тази схема, когато клаузи от модалитетен характер отсъстват, се наблюдава натиск от страна на изпълнителя върху проектанта да направи предвидените в чл.154 ал.3 ЗУТ допустими промени в проекта,. На това архитекта - проектант може да псе опъне, кото се позове на ЗАПСП и да поиска точното изпълнение на проекта. Обикновенно явно или скрито архитекта- проектант отстъпва, с/у заплащане.
Като цяло, във връзка с цялостната проблематика, могат да се цитират народни поговорки от типа "сляп карти не играе";"който се страхува от мечки - да не ходи в гората"; сигурно има и други сходни, но дори и "човечеца" да ползва правна консултация по въпросите на договорирането, пак не е сигурно кой какво ще му каже! Общо взето "всяка коза за свой крак виси"

[magodeoz]

Два дни ми отне да прочета внимателно пространния Ви пост, julyanvonemona. Прав сте по отношение на договарянето на конкретните видове работи и изпълнението с конкретни материали, но залагането на критерии за качество във вербален вид е нещо изключително трудоемко. В този смисъл виждам ролята на архитекта - проектант като подходящ медиатор между възложителя и изпълнителя, както е било едно време. Което, разбира се, изключва т. нар. "пълен инженеринг", поне по отношение на някои конкретни видове архитектурни реализации.

[bgarch]

Има и още една схема, разновидност на тази по т. "б", нека я наречем "в". При нея "човечецът" не само е изяснил с помощта на проектанта концепцията си в графичен вид, но е облякъл пак с помощта на проектанта тази концепция в текстови вид. Т.е. за всеки вид работа е задал как да се изпълни, с какъв материал, изисквания за качество на материала и на изпълнението (нормативната база позволява това) и количество, така че графичната част на проекта само онагледява текстовата, независимо че е изготвена на базата на нея. Тази текстова част, наречена тръжна документация, се попълва от кандидата за строител с цени за всяка от работите и при договаряне с него става част от договора за строителство. Такава текстова част към проект за еднофамилна къща трябва да е не- по-малка от 70- 80 страници текст и цифри.
Вярно е, че това е много трудоемко, но вложеният труд си заслужава платената за него цена. Поне така смятат по- богатите от нас страни, след като са го въвели в практиката си от много десетилетия. И най- вероятно затова са по- богати от нас.

[magodeoz]

Не мога да се произнеса относно обема на такава "текстова част", обаче по принцип сте прав, bgarch. Изразих съмнения по повод дефинирането на критериите за качество, това е. Твърдите, че "нормативната база позволява това". Как, по-точно?

[bgarch]

От една страна са изискванията за качество на материалите, БДС възприе за почти всички материали в строителството EN- тата, което от една страна освободи нашите нормотворци от задължението да осъвременяват изискванията към материалите (което така или иначе те не правеха), от друга страна даде на проектантите възможност да използват европейските изисквания, които така или иначе се осъвременяват.
От друга страна са изискванията за качество на изпълнението. Тук наистина нашата нормативна база не се осъвременява (защото това все още е оставено като проблем на всяка отделна страна, а не е вкарано като европейски норми), но при добро желание и натрупан опит на проектантите може да се стъпи на съществуващата неосъвременена база и тези изисквания да се заложат в текстовата част. Лично аз като проектант бих бил щастлив, ако се въведат единни европейски норми и за качеството на изпълнение, просто защото те ще се поддържат в актуален и съвременен вид.
По този начин на базата на тези два критерия качеството на строителството може и трябва да се дефинира с проекта от проектанта. А не да се оставя като проблем на строителя. Още по- малко пък строителя да се избира по критерия "качествено строителство". В страните от ЕС (поне в развитите от тях) се счита, че при добър проект и добро управление на проекта всеки строител ще изпълни строителството със зададеното с проекта качество (т.е. нито по- високо, нито по- ниско от зададеното).

[magodeoz]

Не зная какво и как се счита, или приема в ЕС. Относно качеството на материалите - да, тук спор няма. То и без това у нас почти нищо не се произвежда, а дори и да се - не е само за вътрешния пазар, та да имаме проблеми на местно ниво.
Изпълнението - то е друга работа. Вие като архитект по-добре от мен знаете, как точно може да се похаби един качествен иначе материал. За това питам - какви са критериите за качество? Вие казвате, че има стара, но неотменена нормативна база - коя е тя? И доколко е приложима (при решаване на съдебен спор, например) - как ще докажете кое в изпълнението е качествено, и кое - не? Нали и от отсрещната страна ще има адвокати? Какво означава "зададено с проекта качество" - нали проектът за това е проект - там качеството се предполага, но не се дефинира?
Таквиз неща - ще ме прощавате, ако Ви нарушавам състоянието на положителна медитация...

[bgarch]

Тази нормативна база се нарича ПИПСМР- Правилник за изпълнение и приемане на СМР. Много е стар, допълван, преправян, някои негови раздели са добили формата на Наредби. Не знам доколко все още е нормативен акт по ЗНА. Но нищо не пречи изискванията в него да се заложат в тръжните текстове като задължителни за спазване. А за тези изисквания, които са напълно остарели- тук българският проектант трябва да прилага изобретателност и находчивост да записва в текстовете свои собствени изисквания. От такава изобретателност и находчивост не се нуждае например германския проектант, тъй като изискванията към качеството на изпълнение там са заложени в DIN норми, също както е за качеството на материалите.
А ако се съмнявате, че качеството на изпълнение в строителството може да се заложи в нормативен документ и да се дефинира- то тук трябва наистина да ми повярвате- може и още как! Така че цяла плеяда от мастити адвокати на отсрещната страна няма как да обори констатацията на управляващия проекта, че изпълнението на съответната работа е изпълнена в отклонение от съответната норма, записана в съответния текст на нормативния документ.

[magodeoz]

Това, уважаеми bgarch, е чудесно - но коя е съответната норма, записана в съответния текст на нормативния документ - това е въпросът? DIN нормите са ясни - добре, но как стои въпросът с родните им "аналози"? Какво е становището на Вашата Камара по въпроса?

[bgarch]

Нашата Камара е много далече от тези въпроси. А не би трябвало да е така... Но това е друга тема.
Аз лично не се надявам в скоро време да има родни аналози на немските DIN норми. По- реалното е да дочакаме да се въведат единни БДС-EN норми и за качеството на изпълнение. И тогава наготово да ги прилагаме. А дотогава- с изобретателност и находчивост ще се мъчим да се оправяме.

[julyanvonemona]

bgarch и magodeoz! С много голям интерес следя беседата Ви=
Уви! Всичко казано до тук е вярно и прекрасно , като намерение. Но! Каква е гаранцията че девизът

с изобретателност и находчивост ще се мъчим да се оправяме.

в определен момент няма да сработи в посока изкълчване на твърдо заложените ясни нормативни изисквания?
Лично аз съм откровен черноглед в това направление и считам, че единствения лъч на спасение би могъл да дойде, ако генните инженери заличат някои гени от генофона на българина и ги заменят с такива на по свестни хора.