Авансово облагане на доходите от наем на обща етажна собстве

[eli21]

Във връзка с прилагането на чл.44, ал.4 и ал.5, чл.45, ал.4 от ЗДДФЛ от 01.01.2011г., моля за вашето отношение по следния въпрос:

Жилищният ни вход има обособени 2 помещения - обща етажна собственост, които отдаваме под наем на фирми за офиси. Във входа има 24 апартамента с различен брой собственици. На някои апартаменти те са неизвестни, защото живеят в други населени места и са закупили имотите си чрез посредници. За да наеме такова помещение, фирмата не е много печеливша, да не говорим, че може да е и самоосигуряващо се лице без счетоводител. Задължение на наемателите според новите разпоредби е да удържат авансовия данък от наемната вноска и да го внасят в бюджета. Но възможно ли е това да се случи на практика?
При всяко плащане на наемна вноска / която е между 100-200лв./, наемателят трябва да издаде на всеки собственик по 2 броя сметка за изплатени суми и 2 броя служебни бележки. За целта предварително трябва да е разпределил сумата според притежавания дял в общите части, съразмерни на съотношението между стойностите на отделните помещения, които собствениците притежават. Това означава, че ще трябва да се предостави лична конфиденциална информация за имуществото на всеки собственик / нотариален акт/, личните му данни и пр. и то на лице, което може точно с такава цел да наема съответното помещение. Във времената на постоянни измами и отнемане на собственост, това няма как да се случи.Освен това фирмата, самоосигуряващото се лице, трябва да изготвят необходимите документи за примерно 80 собственици. /по 2 сметки и по 2 сл.бележки - общо 320 документа/Това е специализиран труд, който трябва да се извърши от счетоводно лице. Ако наемателите трябва да заплащат само за тази услуга, то ще се откажат и от малкото помещение, което са наели. Тези разпоредби целят да се извадят на светло наемните взаимоотношения, но отново не е помислено за съпътстващите проблеми по прилагането им. Очаквам в скоро време данъчните служители да започнат кампанийно да проверяват как се изпълняват новите разпоредби. И без това бюджетът се "пълни" най-вече с глоби. Този проблем съществува в почти всички жилищни блокове. В тях живеят данъчни служители, счетоводители, експерти, но никой няма идея как да се изпълни изискването на закона.Част от тези собственици ще пишат актове на " виновните", като самите те ще са сред тях. Има запитвания до ТД на НАП, отговори, указания, но служителите , които отговарят, просто цитират закона.
Входът се управлява от Общо събрание на собствениците. Не е сдружение. Как бихме могли да спазим закона, да избегнем даването на личните си данни на "случайни лица" и не на последно място бумащината...
Ще бъда много благодарна на тези, които се отнесат сериозно към поставения въпрос.
P.S. Забравих да подчертая, че повече от половината собственици са много възрастни хора. Това също е от голямо значение по обясними причини.
Предварително благодаря!

[toni_sf]

Във връзка с прилагането на чл.44, ал.4 и ал.5, чл.45, ал.4 от ЗДДФЛ от 01.01.2011г., моля за вашето отношение по следния въпрос:

Жилищният ни вход има обособени 2 помещения - обща етажна собственост, които отдаваме под наем на фирми за офиси. Във входа има 24 апартамента с различен брой собственици. На някои апартаменти те са неизвестни, защото живеят в други населени места и са закупили имотите си чрез посредници. За да наеме такова помещение, фирмата не е много печеливша, да не говорим, че може да е и самоосигуряващо се лице без счетоводител. Задължение на наемателите според новите разпоредби е да удържат авансовия данък от наемната вноска и да го внасят в бюджета. Но възможно ли е това да се случи на практика?
При всяко плащане на наемна вноска / която е между 100-200лв./, наемателят трябва да издаде на всеки собственик по 2 броя сметка за изплатени суми и 2 броя служебни бележки. За целта предварително трябва да е разпределил сумата според притежавания дял в общите части, съразмерни на съотношението между стойностите на отделните помещения, които собствениците притежават. Това означава, че ще трябва да се предостави лична конфиденциална информация за имуществото на всеки собственик / нотариален акт/, личните му данни и пр. и то на лице, което може точно с такава цел да наема съответното помещение. Във времената на постоянни измами и отнемане на собственост, това няма как да се случи.Освен това фирмата, самоосигуряващото се лице, трябва да изготвят необходимите документи за примерно 80 собственици. /по 2 сметки и по 2 сл.бележки - общо 320 документа/Това е специализиран труд, който трябва да се извърши от счетоводно лице. Ако наемателите трябва да заплащат само за тази услуга, то ще се откажат и от малкото помещение, което са наели. Тези разпоредби целят да се извадят на светло наемните взаимоотношения, но отново не е помислено за съпътстващите проблеми по прилагането им. Очаквам в скоро време данъчните служители да започнат кампанийно да проверяват как се изпълняват новите разпоредби. И без това бюджетът се "пълни" най-вече с глоби. Този проблем съществува в почти всички жилищни блокове. В тях живеят данъчни служители, счетоводители, експерти, но никой няма идея как да се изпълни изискването на закона.Част от тези собственици ще пишат актове на " виновните", като самите те ще са сред тях. Има запитвания до ТД на НАП, отговори, указания, но служителите , които отговарят, просто цитират закона.
Входът се управлява от Общо събрание на собствениците. Не е сдружение. Как бихме могли да спазим закона, да избегнем даването на личните си данни на "случайни лица" и не на последно място бумащината...
Ще бъда много благодарна на тези, които се отнесат сериозно към поставения въпрос.
P.S. Забравих да подчертая, че повече от половината собственици са много възрастни хора. Това също е от голямо значение по обясними причини.
Предварително благодаря!

Ще се извиня предварително за отговора си , съвет по този въпрос може да Ви даде личният Ви псохоаналитик.А за повече подробности как да стане това можете да се обърнете към Управителя Ви на ЕС ,той трябва да знае.

[kirile]

За какви 24 апартамента и за какви документи на собствениците говорите ? Имате си Управител , който представлява етажните собственици , той подписва договорите за наем на въпросните общи помещения , а приходите от наема се отчитат при касиера. Защо да занимавате всички баби от блока ?

[eli21]

Благодаря за мнението ви. Това е ясно. Може би не сте запознат с членовете на ЗДДФЛ, за които става дума.Изискването е при изплащане на заема да се издава Сметка за изплатени суми на всеки собственик, независимо, че управителят е сключва договора и касиера е получава сумата. Парите може да си останат в касата на входа, но те са приход за собствениците и те трябва да го декларират и да платят данъците си. Вижте и Указание на министъра на финансите УК-2/23.03.2011. Кого според вас ще напише фирмата за получател в сметката за изплатени суми? Там се пишат трите имена на лицето, личните му данни и т.н. А кой ще подаде дан.декларация в края на годината - управителят ли? Мислихме и този вариант- да се напише цялята сума на един собственик, напр.управителя, той да подаде декларация в края на годината и да отчете данъка. Фискът ще е удовлетворен, но при проверка какво ще правим? Това е вид документална измама, той не е собственик на цялото помещение, другите укриват доходи.../ независимо, че става дума за някакви 10-15лв на човек, разбити годишно/. Въпросът не е толкова елементарен. Затова го задавам в lex.bg, защото смятам, че неговите потребители са сериозни и компетентни.
РЕПУБЛИКА БЪЛГАРИЯ
МИНИСТЕРСТВО НА ФИНАНСИТЕ
Изх. № УК-2
София, 23.03.2011 г.
УКАЗАНИЕ
относно прилагането на чл. 44, ал. 4 и ал. 5, чл. 45, ал. 4 и чл. 65, ал. 11 от ЗДДФЛ за определянето и внасянето на авансов данък за доходите от наем и друго възмездно предоставяне за ползване на права или имущество, в сила от 01.01.2011 г.
Настоящото указание се разработва предвид правомощията на министъра на финансите, определени по реда на чл. 10, ал. 6 от Закона за Националната агенция за приходите да дава указания за единното прилагане на данъчното законодателство, които са задължителни за органите на Националната агенция за приходите, в рамките на функциите и правомощията на агенцията.
Целта на настоящото указание е да поясни и даде отговор на въпроси, свързани с прилагането на новите разпоредби на ЗДДФЛ относно въвеждането на авансово облагане на доходите от наем и друго възмездно предоставяне за ползване на права или имущество, наричани по-нататък за краткост „доходи от наем".
I. Ред за определяне, удържане и внасяне на авансовия данък от платеца на доходите
В чл. 44 от ЗДДФЛ са допълнени разпоредби, в сила от 01.01.2011 г., предвиждащи авансовият данък за доходи от наем да се удържа и внася при изплащане на дохода от платеца, когато той е предприятие или самоосигуряващо се лице. Така механизмът за авансово облагане на тези доходи се доближава в максимална степен до възприетия за доходите от извънтрудови правоотношения.
Според действащите до края на 2010 г. разпоредби, авансовото внасяне на доходите от наем се извършваше от получателя на дохода (наемодателя), независимо от статута на платеца на дохода (наемателя) - предприятие и самоосигуряващо се лице или друго лице.
От 01 януари 2011 г., когато платец на дохода (наемател) е предприятие или самоосигуряващо се лице, авансовият данък трябва да се определя и удържа от предприятието или самоосигуряващо се лице, а когато платецът на дохода е физическо лице - наемодателят ще има отново задължението да определя и внася авансовия си данък. В тази връзка определянето и удържането на авансовия данък от платеца на дохода - предприятие или самоосигуряващо се лице, следва да се извършва във всички случаи на изплащане на доходи от наем, без значение размера на дохода и начина на плащане на дохода.
Размерът на авансовия данък се определя от платеца на дохода като облагаемият доход, определен по реда на чл.31 от ЗДДФЛ се умножава по данъчна ставка от 10 на сто. Следователно новият механизъм за удържане на авансовия данък при изплащане на възнаграждението не дава възможност за приспадане на осигурителни вноски, направени във връзка с дохода.
II. Действие на новия механизъм за удържане на авансов данък за доходи от наем в случаите, когато платец на дохода от наем (наемател) е самоосигуряващо се лице
Новият режим за удържане и внасяне на авансов данък от платци на доходи от наем (наематели), които са самоосигуряващи се лица се отнася само за случаите, когато те изплащат доход от наем, в качеството си на такива. Тоест, ако самоосигуряващо се лице, упражняващо свободна професия, плаща доход по договор за наем с физическо лице за имот, който ползва за жилищни нужди, лицето не следва да прилага чл. 44, ал. 4 и 5 от ЗДДФЛ, независимо че има статут на самоосигуряващо се лице. Задължението за удържане и внасяне на авансов данък за дохода от наем ще е налице, когато лицето плаща наем за имот, използван при упражняването на свободната професия (офис).
III. Ползване на облекчението за лица с 50 и над 50 на сто намалена работоспособност при действието на новия механизъм за авансово облагане на доходите от наем
С новата норма на чл. 44, ал. 5 от ЗДДФЛ, в сила от 01.01.2011 г., е предвидено, когато платецът на дохода е задължен да удържа и внася авансовия данък, лицето, придобиващо дохода да удостоверява степен на намалена работоспособност с валидно към датата/датите на изплащане на дохода експертно решение на ТЕЛК/ДЕЛК/НЕЛК, копие от което се представя еднократно пред платеца на дохода. В тези случаи, на основание чл. 44, ал.2 от данъчния закон, при определяне дали доходът превишава 7920 лв. и подлежи на облагане с авансов данък, лицето с намалена работоспособност приспада и внесените за негова сметка здравноосигурителни вноски. Следователно авансовият данък за доходите от наем за лицата с 50 и над 50 на сто намалена работоспособност се дължи след като облагаемият доход на лицето от всички източници на доход, придобит от началото на данъчната година и подлежащ на облагане с данък върху общата годишна данъчна основа, намален с удържаните или внесените за сметка на лицето задължителни осигурителни вноски (в т.ч. за вноски за здравно осигуряване във връзка с доходите от наем), превиши 7 920 лв. (чл. 44, ал. 2 от данъчния закон).
IV. Документиране на доходите от наем при новия механизъм на авансово облагане
Предвид изменението на реда на определяне и внасяне на авансовия данък се променя и начинът на документиране на дохода. До началото на 2011 г. получателите на доходи от наем във всички случаи имаха задължение за издаване на документ по чл. 9, ал. 2 от ЗДДФЛ, а именно документ, съдържащ реквизитите по чл. 7, ал. 1 от Закона за счетоводството. По този документ е необходимо да се поясни, че липсва нормативно изискване както по отношение наименованието на документа така и за прономероване, прошнуроване и заверяване на въпросните документи от органите на приходната администрация. От 2011 г. с направеното допълнение в чл. 45, ал. 4 се въвежда задължение за предприятието или самоосигуряващото се лице, платец на доходи по чл.31 (доходи от наем) да издава за изплатените доходи и удържания данък сметка за изплатени суми и служебна бележка по образци, които предоставя на лицето, придобило дохода. Това означава, че след промяната (от 01.01.2011 г.) получателите на доходи от наем следва да издават документ, съдържащ реквизитите по чл. 7, ал. 1 от Закона за счетоводството, само в случаите, когато платец е лице, различно от предприятие или самоосигуряващо се лице, а в останалите случаи на тях ще им бъде издаван документ (сметка за изплатени суми и служебна бележка). Образецът на сметка за изплатени суми и служебна бележка за 2011 г. е утвърден със заповед на министъра на финансите № ЗМФ-1828 от 22.12.2010 г. (ДВ, бр.1 от 2011 г.) и е публикуван на интернет страницата на Националната агенция за приходите (www.nra.bg).
Следва да се отбележи, че съгласно разпоредбите на данъчния закон, сметка за изплатени суми и служебни бележки се издават и при следните специфични случаи:
плащане на доходите от наем по платежна сметка от търговски дружества-
наематели;
при придобиващо дохода лице с намалена работоспособност над 50 на сто (когато авансовият данък следва да се удържа след като дохода на наемодателя превиши сумата 7920 лв.), включително за платените доходи преди достигане сумата от 7920 лв.
отдаването под наем на общи (за етажната собственост) помещения, независимо от броя на собствениците- физически лица. Общите правила на закона за определяне, удържане и внасяне на данъка, описани по-горе, са приложими и по отношение доходите от наем на собствениците в хипотезата на етажна собственост, управлявана от общо събрание.
Издаден данъчен документ по Закона за данък върху добавената стойност от наемодател физическо лице, регистрирано за целите на ДДС.
У. Обобщение и примери
Изменението на данъчния закон не променя задължението за внасяне на авансов данък или неговия размер. Променен е само редът за неговото определяне и внасяне. Както беше обяснено по-горе, за определянето, удържането, съответно внасянето, на авансовия данък вече е задължен платецът на дохода, когато той е предприятие или самоосигуряващо се лице. В тези случаи данъкът се внася от предприятието, съответно от самоосигуряващото се лице, в сроковете на чл.65, ал.11 и по реда на чл.66 от данъчния закон, т.е. до 10-то число на месеца, следващ месеца, през който данъкът е удържан (при плащане на дохода) по сметката на ТД на НАП по мястото на регистрация на платеца на дохода. За други доходи от наем лицето, което ги придобива трябва само да определи размера на данъка за всички придобити през съответното тримесечие доходи и да го внесе в републиканския бюджет по сметка на ТД на НАП по постоянния си адрес до 15-то число на месеца, следващ тримесечието на придобиване на дохода (не се внася авансов данък за придобитите през четвъртото тримесечие доходи).
Пример 1: Самоосигуряващо се лице - наемател на 15-ти февруари 2011 г. плаща наем за месец февруари за помещение, използвано за офис, на друго самоосигуряващо се лице - наемодател в размер на 1000 лв. Съгласно правилата на чл.44, ал.4 от ЗДДФЛ, в сила от 01.01.2011 г., наемателят трябва да изчисли и удържи авансовия данък, който е в размер на 10 на сто от облагаемия доход. Облагаемият доход от наем се определя след приспадане на 10% разходи за дейността (чл.31 от закона), т.е. за конкретния пример се изчислява в размер на 900 лв. Определеният от тази сума данък е 90 лв. (900 лв. облагаем доход х 10% данъчна ставка). Следователно, самоосигуряващото се лице - платец на дохода от наем ще изплати на другото самоосигуряващо се лице - наемодател 910 лв. като удържи от общата стойност на договорения наем (1000 лв.) 90 лв. данък. Обръщаме внимание, че за доходите от наем обстоятелството, че лицето, придобиващо дохода е самоосигуряващо се не от значение при авансовото облагане на дохода. За изплатения доход и удържания данък платецът издава сметка за изплатени суми и служебна бележка, която предоставя на получателя на дохода. Срокът за внасяне на данъка е до 10-ти март 2011 г. (до 10-то число на месеца, следващ месеца през който данъкът е удържан). Данъкът се внася по сметка на компетентната ТД на НАП на наемателя (платеца на дохода). В платежното нареждане за превод на данъка следва да се посочи месеца, през който е възникнало задължението за определяне и удържане на данъка, а не периода за който се дължи този наем. В конкретния пример тези периоди съвпадат и следва да се посочи 01.02.2011 - 28.02.2011. Ако обаче на 15-ти февруари се плаща наем за периода 01.01.2011 - 31.03.2011, то в платежното нареждане отново следва да се посочи 01.02.2011 - 28.02.2011, а не тримесечието, за което се дължи наема. Подробна информация относно
начина на попълване на платежното нареждане се съдържа на интернет страницата на НАП в раздел „Услуги", „Как се определя и внася авансовият данък за доходите от наем".
Пример 2: Физическо лице - наемател на 15-ти февруари 2011 г. плаща наем за месец февруари за помещение на друго физическо лице - наемодател в размер на 1000 лв. Наемателят не е предприятие или самоосигуряващо се лице. Следователно, лицето, придобило дохода (наемодателят) следва само да определи и внесе авансовия данък. Наемателят плаща 1000 лв., при което наемодателят му издава документ по чл.9, ал.2 от ЗДДФЛ (документ с реквизитите по чл.7, ал.1 от Закона за счетоводството). Авансовият данък за дохода в размер 90 лв. (ако лицето не дължи здравноосигурителни вноски във връзка с получения наем) трябва да се внесе до 15-ти април 2011 г. (до 15-то число на месеца, следващ тримесечието на придобиване на дохода) по сметка на ТД на НАП на наемодателя.
ЗАМЕСТНИК МИНИСТЪР-ПРЕДСЕДЛ И МИНИСТЪР НА ФИНАНСИТЕ:

[toni_sf]

Договора за такива помещения за наем се сключват с Управителя на ЕС и постъпват в касата на ЕС и по решение на ЕС отиват за към фонда ремонт и обновление.Когато в една ЕС се обособи сдружение на собствениците и се регистрират като юридическо лице ,тогава може да им се търси такъв данък.И само да Ви попитам как държавата ще върне ДДС на Управител на ЕС които е сключил договор за ремонт на ЕС и собствениците са го платили от целогодишно събиране на средства за този ремонт.

[kirile]

+1 казано кратко , точно и на място.

[eli21]

Вие въобще не сте си направили труда да се запознаете със ЗДДФЛ. Кой говори за възстановяване на ДДС? Нали ЕС не е юрид.лице? Какъв данък ще възстановява?! Много е интересно, според вас какъв документ ще има в счетоводството на наемателя, който е задължен да издава Сметка за изплатени суми? Само не казвайте, че е договора! А да ви кажа и друго - няма получена сума за стопанска дейност / каквато е отдаването под наем/ без да се дължи за нея някакъв данък. Каквито и фондове да създавате, те се формират от приходи, които първо подлежат на облагане. Ако имате подобен казус и сте го решили по този начин, ще имате проблеми...

[toni_sf]

Вие въобще не сте си направили труда да се запознаете със ЗДДФЛ. Кой говори за възстановяване на ДДС? Нали ЕС не е юрид.лице? Какъв данък ще възстановява?! Много е интересно, според вас какъв документ ще има в счетоводството на наемателя, който е задължен да издава Сметка за изплатени суми? Само не казвайте, че е договора! А да ви кажа и друго - няма получена сума за стопанска дейност / каквато е отдаването под наем/ без да се дължи за нея някакъв данък. Каквито и фондове да създавате, те се формират от приходи, които първо подлежат на облагане. Ако имате подобен казус и сте го решили по този начин, ще имате проблеми...

Извинете ме ,но въобще не брига ЕС този наемател който е наел помещение в ЕС. Той си има сключен договор за някаква дейност и е длъжен оттук нататък да си спазва законите които го задължават.

[eli21]

, които вие не познавате...

[toni_sf]

, които вие не познавате...

И мен не ме интересува тоя закон.Защото като съм Управител на ЕС приемам бюджет на ЕС в който всеки е длъжен да си плаща определените вноски приети на ОС по фондовете и разходите. И когато държавата приеме закон ,че на ЕС трябва да се връщат пари по ДДС за платени консумативи и разходи за управление,тогава може да ги задължи за някакъв данък в данъчните им декларации и незнам какъв Юрист сте и към коя такава фирма но си прочетете добре нещата, защото ако юридическо лице управлява ЕС тогава държавата търси от него данък печалба.

[trando58]

Четох всички коментари по така нещастно обърканият въпрос зададен от eli21 и не ми се занимаваше с тази тема защото е много ...... и касае много институции и нормативни актове.Но все пак ще кажа,че всеки един счетоводител със средно образование ще може да се справи и да знае какво да прави в този случай.
Лично аз не виждам от какво идват тези "големи страхове" за изтичане на конфиденциални и лични данни и тайни.Става въпрос за едни имена и ЕГН -та на собствениците в ЕС и техният % от ОЧ по НА. които и получават доход от наем. И вместо те да го декларират(което в повечето от 95%) в БГ не става,държавата е измислила добър начин да накара всички мишльоци да си плащат.Дали са 20лв. или 200лв. не е важно,знаете за какво иде реч. ЕГН не са никакви кой знае какви лични данни.Те се се дават и ги има навсякъде в ежедневието и когато плащате тока и водата,на места където се съхраняват публични документи и на десетки места.От миналата година има наредба,която освобождава Управителите на ЕС да се регистрират по закона за личните данни,т.е.те могат да боравят с тях.За НАП какво да говорим? Че ако те не могат да боравят с лични данни,кой тогава? % от общите части на всеки собственик е също така смешно да се крият,данните за това ги има на много места.
Начинът на плащане на авансовият данък е уреден в добавките на законът.КАК Ще се процедира м/у наемател и наемодател,законът не е категоричен. НАП го интересува да си получи парите от данъка.Наемателят е задължен да превежда сумата ЕЖЕМЕСЕЧНО,иначе ще яде юрдека.НАЕМОДАТЕЛЯТ го интересува наемателят да е коректен и да му връчи документ за внесените на негово име вноски поименно,а това когато се отнася за ЕС е списък на всички собственици в ЕС,които с решение на ОС на ЕС са отдали обща за ЕС част под наем на физическо или юридическо лице. В тази специфика си има специалисти и те тълкуват наредбата и съответно препоръчват как е най-удобно да се направи. Никакви такива стотици бележчици месечно и тем подобни.
За да не бъда голословен,ще дам един пример на нашата ЕС с един от нашите наематели,който в случая се явява БТК-АД.След размяна на официални писма и телефонни разговори по повод новите данъчни изисквания,съставих списък на всички собственици в ЕС тяхното ЕГН и подписите им.Тези които бяха в чужбина или отсъстваха минаха и без подпис.Изпратих протоколът на наемателят и в края на календарната година,ще получа официален документ от счетоводството на наемателят,за платени за 2011г. поименно данъците по еди кой си договор. Това е. Просто и без болка.Разбира се има и не съвсем такива чисти ситуации и ВАшите съмнения,да давате на някой си Филанкишията личните си данни с надеждата ,че той е коректен и ще си свърши работата с НАП както трябва,може да има основание,но в крайна сметка винаги има решение,като нямате доверие на наемателят може да отидите в НАП и да се договорите Управителят всеки месец да внася дължимият данък от страна на наемодателите(което мене лично ме съмнява че е възможно).Другото е да правите периодични проверки в НАП,дали вашият наемател внася редовно сумите. Не е лошо с наематеелят да се подпише допулнителен анекс или нов договор касаеш тези поблеми и да се впишат в негои санкции при неизпълнение. Въобще всичко трябва да е така направено,че да докажете пред НАП ,че вие не сте виновна страна. Препоръчвам консулт при счетоводител и спрете с паниката,черногледството и нихилизмът.ВИЕ НЕ СТЕ ЕДИНСТВЕНИ.

[toni_sf]

Четох всички коментари по така нещастно обърканият въпрос зададен от eli21 и не ми се занимаваше с тази тема защото е много ...... и касае много институции и нормативни актове.Но все пак ще кажа,че всеки един счетоводител със средно образование ще може да се справи и да знае какво да прави в този случай.
Лично аз не виждам от какво идват тези "големи страхове" за изтичане на конфиденциални и лични данни и тайни.Става въпрос за едни имена и ЕГН -та на собствениците в ЕС и техният % от ОЧ по НА. които и получават доход от наем. И вместо те да го декларират(което в повечето от 95%) в БГ не става,държавата е измислила добър начин да накара всички мишльоци да си плащат.Дали са 20лв. или 200лв. не е важно,знаете за какво иде реч. ЕГН не са никакви кой знае какви лични данни.Те се се дават и ги има навсякъде в ежедневието и когато плащате тока и водата,на места където се съхраняват публични документи и на десетки места.От миналата година има наредба,която освобождава Управителите на ЕС да се регистрират по закона за личните данни,т.е.те могат да боравят с тях.За НАП какво да говорим? Че ако те не могат да боравят с лични данни,кой тогава? % от общите части на всеки собственик е също така смешно да се крият,данните за това ги има на много места.
Начинът на плащане на авансовият данък е уреден в добавките на законът.КАК Ще се процедира м/у наемател и наемодател,законът не е категоричен. НАП го интересува да си получи парите от данъка.Наемателят е задължен да превежда сумата ЕЖЕМЕСЕЧНО,иначе ще яде юрдека.НАЕМОДАТЕЛЯТ го интересува наемателят да е коректен и да му връчи документ за внесените на негово име вноски поименно,а това когато се отнася за ЕС е списък на всички собственици в ЕС,които с решение на ОС на ЕС са отдали обща за ЕС част под наем на физическо или юридическо лице. В тази специфика си има специалисти и те тълкуват наредбата и съответно препоръчват как е най-удобно да се направи. Никакви такива стотици бележчици месечно и тем подобни.
За да не бъда голословен,ще дам един пример на нашата ЕС с един от нашите наематели,който в случая се явява БТК-АД.След размяна на официални писма и телефонни разговори по повод новите данъчни изисквания,съставих списък на всички собственици в ЕС тяхното ЕГН и подписите им.Тези които бяха в чужбина или отсъстваха минаха и без подпис.Изпратих протоколът на наемателят и в края на календарната година,ще получа официален документ от счетоводството на наемателят,за платени за 2011г. поименно данъците по еди кой си договор. Това е. Просто и без болка.Разбира се има и не съвсем такива чисти ситуации и ВАшите съмнения,да давате на някой си Филанкишията личните си данни с надеждата ,че той е коректен и ще си свърши работата с НАП както трябва,може да има основание,но в крайна сметка винаги има решение,като нямате доверие на наемателят може да отидите в НАП и да се договорите Управителят всеки месец да внася дължимият данък от страна на наемодателите(което мене лично ме съмнява че е възможно).Другото е да правите периодични проверки в НАП,дали вашият наемател внася редовно сумите. Не е лошо с наематеелят да се подпише допулнителен анекс или нов договор касаеш тези поблеми и да се впишат в негои санкции при неизпълнение. Въобще всичко трябва да е така направено,че да докажете пред НАП ,че вие не сте виновна страна. Препоръчвам консулт при счетоводител и спрете с паниката,черногледството и нихилизмът.ВИЕ НЕ СТЕ ЕДИНСТВЕНИ.

))Да не измисли нова домова книга в която всеки собственик е длъжен освен ЕГН и да си опише и родословното дърво:))))Защото може да се приеме и моето предложение, да има и ДНК като графа там:))) поне да се знае всичко кое дете на кой е.

[alexander_]

Ето и едно становище от НАП, което внася яснота и и смут едновременно.
Безумно е при положение че има 12 съсобсвеника на един имот, да следва издаването на 12 служебни бележки, при положение че дохода е един!

Според изложената фактическа обстановка дружеството, което представлявате е наело помещение за стопанска дейност с договор за наем. Пишете, че съгласно чл.45, ал.4 от ЗДДФЛ, като платец на наема следва да издавате на наемодателите сметки за изплатени суми и служебни бележки, а на основание чл.44, ал.4 да внасяте авансово данъка върху изплатените суми.
Интересувате се от следните въпроси, на които нямате отговор:

Само на пълномощникът ли, който е подписал договора и на когото изплащате сумите следва да издавате сметка за изплатени суми и служебна бележка или на всички собственици на помещението, които са 76 броя физически лица?

В справката по чл.73 от ЗДДФЛ кое име следва да се отразява – на пълномощника или на всички собственици?

В отговор на първия въпрос:
Взаимоотношенията между наемодатели – собственици на недвижим имот и наематели – платци на наем за този имот са гражданско правни и по отношение на права, задължения и основания за възникване са извън компетенциите на органите при Национална агенция за приходите.

Приложеният към запитването Договор за наем е със срок до 31.12.2010г., а съгласно чл.2,ал.2 от същия срока може да се удължи с допълнително писмено споразумение между страните, което не прилагате. Независимо от това ще ви отговорим принципно на поставените въпроси, приемайки че вече имате допълнително сключен анекс, считано от 01.01.2011г. към приложения договор.
Към запитването не са приложени и пълномощни от собствениците, с които е упълномощено лицето М.Б. и които са цитирани в Договора за наем.
По отношение на данъчното третиране на доходите от наем, същите са квалифицирани като отделен източник на доход, съгласно чл.10,ал.1,т.4 от Закона за данъците върху доходите на физически лица /ЗДДФЛ/ и формират облагаем доход в изпълнение на чл.31 от с.з..
Следва да се има предвид, че нормата на чл.3 от Закона за данъците върху доходите на физически лица /ЗДДФЛ/ визира като данъчно задължени по този закон:
местните и чуждестранни физически лица, които са носители на задължението за данъци по този закон и
местните и чуждестранни лица, задължени да удържат и внасят данъци по този закон.
Съгласно чл.50,ал.1,т.1 от ЗДДФЛ физическите лица подават годишна данъчна
декларация за придобитите през годината доходи.
Видно от приложения Договор за наем /чл.3,ал.2/ наемателят заплаща наемната цена на наемодателите в качеството им на собственици на недвижимия имот, който се отдава под наем.

Следователно данъчно задължени лица са всички собственици на недвижимия имот, а не лицето което е упълномощено да ги представлява.


Считано от 01.01.2011г. на основание създадената нова ал.4 на чл.44 от ЗДДФЛ, когато платецът на дохода от наем или друго възмездно предоставяне за ползване на права или имущество е предприятие или самоосигуряващо се лице, размерът на данъка се определя и данъкът се удържа от платеца на дохода при изплащането му. В тези случаи размерът на дължимия авансов данък се определя, като облагаемият доход по чл.31 от с.з. се умножи по данъчната ставка 10 на сто.
Съгласно чл.45,ал.4 от ЗДДФЛ предприятието или самоосигуряващото се лице, платец на доходи по чл.29 или 31, издава за изплатените доходи и удържания данък по реда на чл.43 и44 сметка за изплатени суми и служебна бележка по образци, които предоставя на лицето, придобило дохода.

Следователно образците на документи Сметка за изплатена сума и служебна бележка следва да се издават поотделно на всяко лице, представляващо наемодател и получател на доход от наем.

Следва да се има предвид, че съгласно чл.9, ал.2 и ал.3 от ЗДДФЛ, данъчно задължени лица, придобили доходи от наем, когато платецът на доходите е издал сметка за изплатена сума и служебна бележка, могат да не издават документ за получените доходи.
Съгласно новата ал.11/допълнение на старата ал.10/ на чл.65 от ЗДДФЛ, данъкът по чл.44, който платецът на дохода е задължен да удържа, се внася до 10-то число на месеца, следващ месеца, през който данъкът е удържан.
Нормата на чл.66 от ЗДДФЛ регламентира, че данъкът по чл.65 се внася в републиканския бюджет по сметка на териториалната дирекция на Националната агенция за приходите по мястото на регистрация на платеца на дохода. В тази връзка с един платежен документ може да се внесе данъка, удържан при изплащане доходите на всички наемодатели.
Следва да се има предвид, че на основание чл.81 от административно наказателните разпоредби, лице – платец на доход, което, като е задължено, не удържи или не внесе в срок данък, се наказва с глоба или имуществена санкция в размер до 1000лв., ако не подлежи на по-тежко наказание.

В отговор на втория въпрос:
В изпълнение на чл.73, ал.1 от ЗДДФЛ, предприятията и самоосигуряващите се лица по смисъла на КСО – платци на доходи, изготвят справка по образец за изплатените доходи на физически лица през данъчната година.
Справката по ал.1 се предоставя в срок до 30 април на следващата година на териториалната дирекция на НАП по място на регистрация на платеца на дохода /ал.4 на чл73 ЗДДФЛ/.
Съгласно чл.73, ал.5 от ЗДДФЛ, когато лицата по ал.1 са изплатили през данъчната година доходи на повече от 10 физически лица, справката по ал.1 се предоставя само на електронен носител във формат и по ред, одобрени със заповед на изпълнителния директор на Националната агенция за приходите.
На основание чл.82, ал.1 от ЗДДФЛ за непредставяне или за несвоевременно представяне на информацията по чл.73, както и за посочване на неверни или непълни данни, се налага глоба или имуществена санкция в размер до 250 лв., освен ако лицето не подлежи на по-тежко наказание. За нарушенията по ал.1, извършени за повече от едно физическо лице, глобата или имуществената санкция се налага поотделно за всяко физическо лице /чл.82, ал.2 ЗДДФЛ/. / НАП въпроси и отговори

[katerinakuch]

Във връзка с прилагането на чл.44, ал.4 и ал.5, чл.45, ал.4 от ЗДДФЛ от 01.01.2011г., моля за вашето отношение по следния въпрос:

Жилищният ни вход има обособени 2 помещения - обща етажна собственост, които отдаваме под наем на фирми за офиси. Във входа има 24 апартамента с различен брой собственици. На някои апартаменти те са неизвестни, защото живеят в други населени места и са закупили имотите си чрез посредници. За да наеме такова помещение, фирмата не е много печеливша, да не говорим, че може да е и самоосигуряващо се лице без счетоводител. Задължение на наемателите според новите разпоредби е да удържат авансовия данък от наемната вноска и да го внасят в бюджета. Но възможно ли е това да се случи на практика?
При всяко плащане на наемна вноска / която е между 100-200лв./, наемателят трябва да издаде на всеки собственик по 2 броя сметка за изплатени суми и 2 броя служебни бележки. За целта предварително трябва да е разпределил сумата според притежавания дял в общите части, съразмерни на съотношението между стойностите на отделните помещения, които собствениците притежават. Това означава, че ще трябва да се предостави лична конфиденциална информация за имуществото на всеки собственик / нотариален акт/, личните му данни и пр. и то на лице, което може точно с такава цел да наема съответното помещение. Във времената на постоянни измами и отнемане на собственост, това няма как да се случи.Освен това фирмата, самоосигуряващото се лице, трябва да изготвят необходимите документи за примерно 80 собственици. /по 2 сметки и по 2 сл.бележки - общо 320 документа/Това е специализиран труд, който трябва да се извърши от счетоводно лице. Ако наемателите трябва да заплащат само за тази услуга, то ще се откажат и от малкото помещение, което са наели. Тези разпоредби целят да се извадят на светло наемните взаимоотношения, но отново не е помислено за съпътстващите проблеми по прилагането им. Очаквам в скоро време данъчните служители да започнат кампанийно да проверяват как се изпълняват новите разпоредби. И без това бюджетът се "пълни" най-вече с глоби. Този проблем съществува в почти всички жилищни блокове. В тях живеят данъчни служители, счетоводители, експерти, но никой няма идея как да се изпълни изискването на закона.Част от тези собственици ще пишат актове на " виновните", като самите те ще са сред тях. Има запитвания до ТД на НАП, отговори, указания, но служителите , които отговарят, просто цитират закона.
Входът се управлява от Общо събрание на собствениците. Не е сдружение. Как бихме могли да спазим закона, да избегнем даването на личните си данни на "случайни лица" и не на последно място бумащината...
Ще бъда много благодарна на тези, които се отнесат сериозно към поставения въпрос.
P.S. Забравих да подчертая, че повече от половината собственици са много възрастни хора. Това също е от голямо значение по обясними причини.
Предварително благодаря!

В този случай както за наемателите, така и за наемодателите най-удобно би било, ако се учреди Сдружение на собствениците в етажната собственост.

[todorst]

Да имаш и да нямаш! Като че ли е по-изгодно да не отдавате под наем по тази схема- 24 собственика на общата част! Ако бях счетоводителя ще издам годишно тази справка по отделно на всеки от 24 -римата и съобразно притежаваните от него ид.части. Вярно,че работата се усложнява , увеличава 24 пъти, а ако съсобствениците са 45 ! Тази дейност коства разход на наемателя- фирма. И следва да си прибира, начислява такса. Подобно на пощите, банките и пр. Напр. 2,50 лв на бройка. за 24 собственика - такса 60 лв. Или наемът ще го плащам/фирмата наемател/ по банков път, т.е с превод и такса. Ще се заведат индивидуални партиди на собствениците. То и договорът ще трябва да се подпише от всеки и още глупости!!!